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通過對相關(guān)政策綱領(lǐng)文件的了解和解讀，我們知道實際上國家希望從陸?？杖齻€維度來發(fā)展旅游，實際上也給我們提供了機遇和空間，全域旅游大家一定要知道，因為全國在推這個，他是以政府為主導(dǎo)的多方協(xié)調(diào)的以旅游產(chǎn)業(yè)為優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)進行系統(tǒng)化的提升，實現(xiàn)協(xié)調(diào)發(fā)展新的區(qū)域發(fā)展的理念和模式。

在這里面講的是“四全”，

一個是全景，全景是指自然景觀、人文景觀。

第二個就是全時，就是四季的產(chǎn)品，晝夜的產(chǎn)品。

第三個就是全業(yè)，旅游及相關(guān)產(chǎn)業(yè)，包括一產(chǎn)和二產(chǎn)，第三個就是指的全民，旅游業(yè)的工作人員包括普通居民，全員旅游是全方位的，咱們在做項目的時候一定要想到哪一個地方是全域區(qū)有，我們一定要和全域旅游共同打造。

現(xiàn)在講的比較多的是特色小鎮(zhèn)，2016年國家公布了126個國家級的特色小鎮(zhèn)，今年6月15號開始申報，目前公布了276個國家級的特色小鎮(zhèn)，我已經(jīng)跑過了好幾個，像海南的南山咖啡小鎮(zhèn)，是以咖啡為特色的小鎮(zhèn)。第二個就是我去看了一下湖北竹溪叫做會灣特色小鎮(zhèn)，是以茶葉為特色的產(chǎn)業(yè)，河南洛陽是三彩小鎮(zhèn)，是以唐三彩為特色的小鎮(zhèn)。國家指的特色小鎮(zhèn)是指依賴某一個特色產(chǎn)業(yè)或者特色環(huán)境因素打造有明確產(chǎn)業(yè)定位，文化內(nèi)涵、旅游特征和一定社區(qū)功能的綜合開發(fā)項目。國家對特色小鎮(zhèn)實際上是有很多要求的，比如說國家級的特色小鎮(zhèn)，他需要有一些條件，比如說一平方公里的核心產(chǎn)業(yè)、核心開發(fā)區(qū)，三平方公里范圍之內(nèi)的一個項目，同時，前三年投資不低于10億，雖然這個條件都是非?？量痰?，那在做國家級特色小鎮(zhèn)的時候，在規(guī)劃體系和主要內(nèi)容方面來講強調(diào)了這么幾個內(nèi)容：

一個是定位的策劃，就是要找準發(fā)展定位，明確特色小鎮(zhèn)發(fā)展的思路和重點。第二個是五個要求，這五個要求非常重要：

第一個是特色產(chǎn)業(yè)，既然是做特色小鎮(zhèn)，座椅說一定是有特色的產(chǎn)業(yè)。

第二個方面就是宜居的環(huán)境，要求環(huán)境、綜合配套比較高。

第三個是講文化內(nèi)涵，一定要有當(dāng)?shù)氐奈幕鳛橹巍?/p>

第四個方面是講的綜合設(shè)施綜合配套，所以說做一個特色小鎮(zhèn)一定要綜合配套。

第五個方面就是體制機制創(chuàng)新，實際上是講供給側(cè)的問題。

這五個條件對我們做特色小鎮(zhèn)非常重要，大家一定要非常清楚。我們講這是國家級的特色小鎮(zhèn)，他在2020年希望能做到1000個，但是我們發(fā)現(xiàn)從這里面的公布出來的國家級特色小鎮(zhèn)來看，大部分特色小鎮(zhèn)都是國家建制鎮(zhèn)，這個建制鎮(zhèn)以前本身存在小鎮(zhèn)，有的開發(fā)商想打造一個特色小鎮(zhèn)，實際上難度比較大。

我們在做特色小鎮(zhèn)的時候，可能有省一級的，有縣一級或者市一級的這么一些特色小鎮(zhèn)，我們希望是做一個特色小鎮(zhèn)是一個什么樣的感覺呢？就是你這兒是有特色，我們按照這種特色去打造，不要去追求一定要拿到國家級的牌子。當(dāng)然，具備條件能拿到國家級的這種是非常好的。因為有更多的政策支持，國有企業(yè)、上市公司包括3P項目都容易通過這個平臺來進駐，當(dāng)然有它很多好的地方。

如果不夠條件的話，我們做出有特色的一個小鎮(zhèn)，也確實能把這個地方帶活，把這個地方做好也未嘗不可。再一個就是田園綜合體，田園綜合體也是國家2017年中央1號文件提出來的，這里面它談到了很重要的就是支持有條件的鄉(xiāng)村，前提條件是有條件鄉(xiāng)村。第二個是建設(shè)以農(nóng)民合作社為主要載體，所以這兩個條件非常重要，有條件的鄉(xiāng)村，第二個是農(nóng)村農(nóng)民合作社是主要載體，強調(diào)的是讓農(nóng)民充分參與和受益，他是循環(huán)農(nóng)業(yè)和創(chuàng)業(yè)農(nóng)業(yè)，農(nóng)字企業(yè)為一體的田園綜合體，這樣國家財政部才會給這些企業(yè)開展試點的支持。

田園綜合體也是講了生產(chǎn)、生活和生態(tài)三生同步。第二個講的是一產(chǎn)、二產(chǎn)、三產(chǎn)綜合。第三個方面講的是農(nóng)業(yè)、文化、旅游三位一體。5月24號的財政部發(fā)了文，他也想支持田園綜合體，那財政部就希望有好的符合條件的，他來通過一些資金來支持，實際上他要求的就是有18個省，每個省有1到2個示范點很多人也在爭取獲得示范點的支持。具體來講國家財政支持的是現(xiàn)在體現(xiàn)在三個方面的資金：

一個是農(nóng)村的綜合改革轉(zhuǎn)移支付這么一個資金。

第二個是現(xiàn)代農(nóng)業(yè)生產(chǎn)方法的資金。

第三個是農(nóng)業(yè)綜合開發(fā)補助資金來統(tǒng)籌安排支持的試點工作。

所以說，田園綜合體確確實實要獲得國家試點單位也是有條件的，當(dāng)然我們做一個跟特色小鎮(zhèn)一樣，我們做一個田園綜合體沒有問題，只要符合其他條件，咱們也可以把田園綜合體做的更好。實際上國家目的是因為鄉(xiāng)村這邊有很多農(nóng)民，也有很多田地，也有機體的田地，他缺的是怎么把它搞活，怎么來帶動農(nóng)民致富，實際上還是跟特色小鎮(zhèn)一樣都是解決城鎮(zhèn)化的問題，所以說我們先把這些概念和定義弄得清清楚楚，大家在做的時候就不會盲目。

我們幫助服務(wù)和一些企業(yè)單位，我們發(fā)現(xiàn)就是很多項目特別是文旅項目有三大痛點，這三大痛點我們發(fā)現(xiàn)，第一個就是項目策劃沒有創(chuàng)意，他對一個項目方案出來了以后，策劃沒有很好的創(chuàng)意。

第二個方面就是市場定位不精準，大家做一個項目首先考慮我怎么去想，我應(yīng)該建這么幾個項目，我投資多少，包括實際上還有很多大的老板，都策劃了很多大型投資非常大，但最終市場不接受，投資很大都失敗了。這就是首先沒有找準市場來建立項目，是先認為自己能做好，市場自然能跟的上來，所以這就是一個非常大的痛點。

第三個方面就是產(chǎn)品的內(nèi)容落不了地，我們也看過很多策劃方案，包括我們以前開始做的時候，有的也想我們在國外考察，有一些項目可以落到中國，比如說有的項目策劃的時候講的頭頭是道非常好看，真正在建的過程中，或者真正的活動，真正把這個項目做好的話，實際上是挺難的。

一個項目就是真正的一個文旅項目雖然工作流程是非常長的，比如說從項目的立項，環(huán)評到項目的策劃，到項目的總體規(guī)劃，因為必須要做總規(guī)，因為要評審，要形成法律文件，要有控規(guī)，總規(guī)和控規(guī)都是為了拿地和指標來確定。修規(guī)還要做，要把項目落下來，再一個就是方案設(shè)計到施工建設(shè)，到運營管理，到正式開業(yè)，這么一個過程。實際上經(jīng)歷了好幾個環(huán)節(jié)，我們怎么去思考？比如說我們在一塊地上，我們怎么樣去打造一個好的文旅項目，我們經(jīng)過這么多年的實踐經(jīng)驗，包括我們總結(jié)，所以說我們提出了首先要解決邏輯上的問題，你如果邏輯上不清晰，你后面肯定做的項目就會失誤。

當(dāng)然，在邏輯上我們做的是首先是方向，第二才是方法，第三個是方案，方向是解決定位的問題，方法是解決路徑、土地和一些項目內(nèi)容，規(guī)劃及投資方面的問題，方案是解決如何落地方面的問題。如何確定一個方向，實際上我們解決定位問題一定要解決四個方面的定位，第一個方面的定位是對這個項目總體的定位，第二個是解決產(chǎn)品的定位。產(chǎn)品依賴于市場定位，所以說把市場的定位找準了，產(chǎn)品才好策劃?；蛘呤悄阆胝业绞裁礃拥漠a(chǎn)品或者市場在哪里，這兩個是相輔相成的。第四個就是我們?nèi)绾涡麄魍茝V，他是有一個宣傳推廣形象的定位。為了解決方向問題，實際上我們要去研究，要去分析，我們就有五個模塊是非常重要的，這五個模塊節(jié)是我們以后做一個項目的一個基礎(chǔ)，首先是政府層面的一個分析，第二個是基地資源稟賦的分析，第三個是本地文化類的分析。第四個是對市場的分析。第五個是開發(fā)商層面上的分析。

在政府層面上怎么分析呢？對一個項目特別是對比如說這個項目在某一個地方，首先我們要去這個地方去進行了解、溝通，首先要了解市里面或者縣里面，他對這個地方有三個十三五規(guī)劃，因為十三五規(guī)劃是他指導(dǎo)旅游的一個大方向。第二個這個縣里面做的全域旅游是怎么做的，這是第一個層面。第二個方面就是招商引資的政策，對外招商引資有哪一些比較好的條件和優(yōu)惠地方。第三個方面就是土地政策，這幾個是非常重要的。第四個方向就是這個地方我們要考察他到底這個地方文化旅游、美麗鄉(xiāng)村、旅游綜合體，市里面、省里面給這個地方相關(guān)的一些政策。第五個方面就是地方的財政的狀況，因為它的財政收入，包括人均消費是支持做項目的一個很重要的基礎(chǔ)，因為本地是我們研究核心市場的一個很重要的依據(jù)。第六個方面就是到這個地方來旅游的人數(shù)，以及他們的消費情況，大概就這么幾個方面。

第二個大的模塊是研究基地資源的稟賦，到底這個基地是一千畝、1萬畝還是幾平方公里，不管有多大，但是這個基地確定了以后，他肯定我們要去研究它，他是有沒有好的一級資源，比如說好的商戶，好的溫泉這種資源，這樣便于你去有了好的資源肯定它的價值更大。第二個是我們對基地地形圖，GAS分析或者各項都要做一些分析，第三個方面是它的空氣、土壤、氣侯、植被、水質(zhì)等等這些關(guān)系，最后我們還要分析它的道路交通，因為道路交通可達性是我們做旅游項目非常重要的一個點。第三個模塊我們主要是強調(diào)的本地的文化分析，這個文化分析我們是從三個方面分享，一個是本地文化資源，我們?nèi)ズ幽?，河南到處都是文化，歷史文化是研究這個項目的一個很重要的一方面。第二個是傳說，當(dāng)?shù)赜幸恍┦裁春玫臍v史傳說，美麗的傳說等等，這是我們研究的范圍。第三個來講因為做一個項目文化為魂，我們這個企業(yè)有企業(yè)的文化，如何把企業(yè)文化能不能植入到項目里面去。第四個方面就是市場分析，這個方面是我們做一個項目非常重要的方面，也是我們因為做運營管理做的比較多了以后，前期策劃我們才知道把握準市場才是你真正做項目成功的基礎(chǔ)。市場分析實際上我們也是分了五個方面：

第一個方面來講，我想就是說首先要解決兩小時車程半徑圈的時長，主要是了解本地人的消費水平，本地人的消費習(xí)慣，這些東西都非常重要。

第二個方面就是兩小時車程半徑圈的文旅項目競合關(guān)系，如果我們周邊兩小時半徑圈很多是同質(zhì)項目，怎么解決差異化的問題，如果不是同質(zhì)項目怎么解決新奇特的問題，這是第二個。

第三個方面就是外地游客，就是外地人來到本地的消費情況，消費偏好，因為雖然我們這個項目沒有建，但是我們也要知道以前很多游客來到我們這個地方，他們有什么樣的消費水平，消費了什么東西，他們喜歡什么東西，也要做這個方面的研究。

第四個問題是專項市場研究，因為我覺得文旅項目這么多，但是有幾個共性市場一定要做研究，一個就是自駕游的市場，因為現(xiàn)在全國自駕游車太多了，所以自駕游市場一定要去研究。第二個我們講的是90后的市場，因為我們做的項目都是為了90后的孩子們來去消費的。再一個就是在專項市場里面我們有一個親子游市場，因為現(xiàn)在的國家周六日，包括黃金周，包括二胎這種市場以后會非常大，所以做親子的活動需求也是非常大的。所以說這個市場一定要專項的研究。

再一個就是要解決的專題市場，意思就是我們能不能做水公園，這個水公園除了研究周邊的水公園以外，還要研究其他地方國內(nèi)外的這些水公園他們怎么做的，他們的共性、特點，他是一個專題，所以我覺得專題市場是一定要列出來，作為我們研究的一個重要的部分。

第五個研究市場主要是我們要找到國內(nèi)外的一些經(jīng)典案例，對這些案例進行分析，從他們案例中來吸取好的一些經(jīng)驗，他們成功的地方在哪里，我們也可以借鑒。所以說，第五個方面我們需要研究國內(nèi)外的經(jīng)典案例，對應(yīng)市場就是通過這么五個方面，我們才能把握這個市場的脈，現(xiàn)在的高鐵時代也是高速都是非常方便，所以這個半徑圈我們以前認為是一小時半徑圈或者1.5小時半徑圈，現(xiàn)在實際上這個空間距離越來越小了，越來越近了。

最后一個模塊就是研究開發(fā)商層面上的分析，在這里面我們實際上研究三個方面的事，一個分析就是開發(fā)商做這個項目真實的目的，我們一定要拿到它真是的目的。有的開發(fā)商是真心想把這個項目做好，做成功，但有的開發(fā)商不一定是這個意思，有的開發(fā)商希望圈一些資源，他希望通過他來拿一些地等等，就是我們一定要了解它的真實目的。當(dāng)然，這里面做項目的時候，還有一點就是政府的一些要求，有一些市里面的要求，或者省里面要求報一個重點項目少則50億，多則100億，逼的開發(fā)商也沒有辦法，他也希望我把項目做的更加大一點，好拿到省里面的或者市里面的重點項目，這樣便于你以后的融資更加方便。所以這也是在做側(cè)換的時候也要注意的，這不是它的真實的目的。

第二個來講是項目的開發(fā)強度，一定要跟老板溝通，你這個項目到底投資是多大，或者你心里的預(yù)期把這個項目投資多少，不能說隨便做，做多大都可以，實際上這是不負責(zé)任的，一定要非常清楚的在一個區(qū)間大概是多少，大概2億到10億或者5億到15億，這樣我們做項目策劃的時候，它的思維不一樣。還有一個很重要的資源就是開發(fā)商本身的資源，就是有的開發(fā)商他自己人脈比較廣，它的能量比較大，資源是非常豐富的，我們在做項目的時候一定要了解開發(fā)商自己本身有一些什么資源，同時還要知道開發(fā)商除了這些資源以外，他實際上還有很多關(guān)系來為這個項目所利用。

通過前面五個模塊的分析，包括現(xiàn)場去調(diào)研，去試調(diào)做走訪和開發(fā)商的溝通，回來做頭腦風(fēng)暴這么一個過程，我們最后提煉出這個項目可能是打造四個方面的定位：總體定位、產(chǎn)品定位、市場定位、全員推廣定位。

當(dāng)然，一定要和開發(fā)商進行互相溝通，因為每個開發(fā)商有自己的想法，也有他家鄉(xiāng)情節(jié)，很多方方面面，但是通過溝通碰撞可能提煉出來更好的一些東西，做一個策劃也不是單方面的，是互通，互相的。

第二個就是方法，方法我們解決的是路徑問題，解決的是土地，解決的是怎么把核心項目做出來，再一個就是規(guī)劃，還有投資方面的問題。他實際上也是講了幾個方面，第一個就是我們特別是要了解這個項目，要拿這個項目的土地性質(zhì)，你在城市里面做和在鄉(xiāng)村里面做，或者在林地里面做土地性質(zhì)不一樣，我們在做特色小鎮(zhèn)，包括我們在做田園綜合體它的土地性質(zhì)也是不一樣的，特別是田園綜合體，國家明文規(guī)定這些土地他是不能做房地產(chǎn)的，但是可以做使用權(quán)的出讓。

第二個比較重要的就是策劃，側(cè)換一定要有市場基礎(chǔ)的，這個項目是有創(chuàng)意的，而且策劃的項目是能落地的這么一些策劃的內(nèi)容，真正一個策劃公司很觀點的就是要把項目策劃好，對項目的分析才是策劃公司非常重要的一個地方。再一個就是完成總體的規(guī)劃，當(dāng)然了，總體規(guī)劃更多的是解決土地的問題，有必要一定要做一個控制性的詳細規(guī)劃，這樣來講把土地的板塊更加清楚。

再一個方面我們要做一個項目開發(fā)的計劃書，這一塊主要是針對開發(fā)商的，因為開發(fā)商在做計劃的時候，他一看投資強度主要什么項目，我的現(xiàn)金流怎么來，這是對他自己在沒做一個項目之前，他已經(jīng)知道我要花多少錢，它的愿景什么樣，怎么樣去做，在開發(fā)之前還沒有買單的時候，這是要非常清楚的一個事。有的開發(fā)商需要來做自己一個人玩，或者他需要一些合作伙伴，甚至有一些需要融資等等，他還要有一個商業(yè)計劃書，商業(yè)計劃書主要是他通過商業(yè)計劃來找一些合作伙伴共同來開發(fā)這個事，有的項目比較大，他自己一個人覺得玩不動，或者是需要別人一起來做這件事。

最后一個就是需要運營管理的策略，這個方面就是非常重要的，就是說我們在做一個項目之前，怎么去把這個項目管理好，所以說策略一定要在這個階段提出來，不然的話開發(fā)商心里沒底，項目都能建，怎么運營，怎么管理好這個項目呢？

最后一個就是方案，方案主要是解決如何落地，這是我們非常重要的，就是前面策劃規(guī)劃好了以后，真正要做的時候就是把方案真正多下來，我們覺得方案這一塊一般采取這么一種形式倒逼機制，政府用的比較多，就是說我要建這個項目，我首先來設(shè)置什么時候開業(yè)，前面我有多長時間，重要的節(jié)點怎么去做，在哪里，當(dāng)然是兩個方面的，一個是工程方面的，一個是運營管理方面的。所以說，他是需要方案設(shè)計，因為前面把修規(guī)都做完了，那就要做具體的方案，比如說建筑設(shè)計，比如說我們景觀設(shè)計，同時要配合施工來建設(shè)，就是施工來把項目真正的建設(shè)好。

最后一個方面就是把它運營管理好，包括它的安全，運營里面的一些服務(wù)，整個的項目管理，包括有一些設(shè)備設(shè)施的一些安全的管理，所以說運營管理成為一個很重要的方面。

要強調(diào)的就是我們通過方向、方法、到方案這么一個完整的體系把邏輯弄得非常清楚了，這么一個基礎(chǔ)上我們出了一個方案，我們希望這種方案就相對來講還是比較靠譜的。當(dāng)然，這里面很重要的是三者之間的關(guān)系，像一個是投資，一個是產(chǎn)品，一個是市場，所以這三者之間作為一個開發(fā)商也好，一定要非常的時刻想著，我投資到哪里，產(chǎn)品是什么，市場在哪里這么一個關(guān)鍵的點。

從開發(fā)階段管理團隊和建設(shè)團隊全部要同期進入，建設(shè)方面在做統(tǒng)籌規(guī)劃、總體規(guī)劃、詳細規(guī)劃的時候，管理團隊也要有它的具體的工作，他也在做一些分析，包括景區(qū)立項，投資分析，盈利模式，發(fā)展戰(zhàn)略等等這些方面，管理團隊都是要同步的去做，包括修規(guī)里面有一些具體的東西，適合不適合景區(qū)運營，在項目籌建方面，實際上在建設(shè)方面是具體在做一些施工，包括它的一些設(shè)備設(shè)施的安裝等等，這些方面。

籌建管理方面來講實際上也在做一些項目的招商、制度以及運營管理的建設(shè)，包括人力資源等等方面都在開始跟進。到了正式的試運營階段一般的景區(qū)開業(yè)都有一個試營業(yè)的過程，這個過程就是從設(shè)備、建設(shè)方面來講都是和設(shè)備的磨合，和設(shè)備設(shè)施的磨合，從管理方面來講，他實際上也是人員之間的一種磨合。

最后到正常的云營業(yè)的時候，實際上這個時候開始要抓品質(zhì)了，比如說我們打造4A、5A景區(qū)朝著這種目標，甚至做一些標準化把品牌做提升，所以說工作就是一步一步的保持完整。

在開發(fā)上面來講一般的在市郊大盤真正的銷售，純粹的投資和收益是趕不上本地平均收益水平的，比如說我們增加一些旅游投資，再把人氣拉上來，實際上需要客戶量的20%都可以把房產(chǎn)拉平，使這個水平接近本地的平均水平。如果這個地方人氣做的比較好，它的客流量達到了30%的時候，它的議價會更高。

不管怎么樣，旅游+地產(chǎn)，旅游的投資是一部分，但是旅游+地產(chǎn)在投資的時候可能和政府、產(chǎn)地的收入會有更多的優(yōu)惠，實際上降低了土地成本，政府一般的是希望拿到地以后通過獎勵的方式返現(xiàn)。第二個通過我們把土地的做熟土地本身價值已經(jīng)做了一次提升。第三步在建的時候因為有了景區(qū)的拉動，人氣旺盛，地產(chǎn)也做了一個提升。