養(yǎng)老地產(chǎn)要從概念炒作回歸到理性思考，從各種花式概念回歸到老年生活服務(wù)載體的本質(zhì)上來，回歸到老年人的原始需求，即如何讓人生下半場可以有更高質(zhì)量生活的訴求上來。

通過對近40家國內(nèi)領(lǐng)先的養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)商的全國近 150個項目的調(diào)研，繪制了優(yōu)質(zhì)養(yǎng)老地產(chǎn)項目的全國布局圖。通過分析，我們可以看到目前我國養(yǎng)老地產(chǎn)主要分布在四個區(qū)域：京津冀經(jīng)濟圈、長三角經(jīng)濟圈、珠三角經(jīng)濟圈、川渝經(jīng)濟圈，形成 4個重要的養(yǎng)老地產(chǎn)集群，其他風(fēng)景優(yōu)美的宜老城市也有少量分布。

就服務(wù)而言，京津冀、長三角區(qū)域項目更為豐富，服務(wù)也更為多元化。就優(yōu)質(zhì)養(yǎng)老項目分布統(tǒng)計而言，京津冀以自持經(jīng)營項目為主，珠三角項目以銷售型項目為主，川渝為旅游養(yǎng)老項目為主。

這些優(yōu)質(zhì)養(yǎng)老項目中，約 50.5% 為體量小于 10 萬平方米的項目，可見市場中仍是以中型養(yǎng)老地產(chǎn)項目為主，但也不乏建筑面積超過 150 萬平方米的大盤項目：如京津冀最大項目燕達國際健康城為 180 萬平方米;長三角的綠地孝賢島 300 萬平方米;孝賢坊 200 萬平方米;廣西北海的世紀(jì)愛項目為 261 萬平方米。

雖然養(yǎng)老地產(chǎn)市場多數(shù)為小體量項目，但是在市場總供應(yīng)體量中，50.24%的來自于大體量項目(建筑面積大于 150萬平方米的項目)的供應(yīng)。小體量項目(建筑面積小于 10萬平方米的項目)雖然數(shù)量上占多數(shù)，但是整體只供應(yīng)了市場總體量的 5.14%。

通過對自持經(jīng)營類養(yǎng)老地產(chǎn)項目的收費進行分析，我們了解到京津冀區(qū)域養(yǎng)老地產(chǎn)項目提供更為多樣化的產(chǎn)品服務(wù)，與之對應(yīng)的月均收費區(qū)間較廣——從 2850元到30750元。整體京津冀市場月平均收費為8000元。相比于京津冀和其他區(qū)域，長三角區(qū)域的項目月平均收費空間相對較為集中，同時整體市場月平均收費居全國最高，達 8300 元。川渝區(qū)域由于優(yōu)質(zhì)項目較少，市場產(chǎn)品較為單一且多數(shù)集中于旅游類養(yǎng)老地產(chǎn)項目，因此自持經(jīng)營類收費水平也較其他集群偏低。

整體市場來看，空置率普遍較高，分別在35%-45% 之間。養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)屬于非快速消費型產(chǎn)業(yè)，需要有耐心的培育期。一般養(yǎng)老院入住率要達到 75%-85% 才能盈虧平衡。但是較高空置率并不意味著城市過度建設(shè)或者供給過剩。因為整個養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)還處于早期階段，從消費市場來說，中國養(yǎng)老市場還未培養(yǎng)成熟的消費觀念，多數(shù)人還沒有對養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)，比如照護式養(yǎng)老模式，形成有效的認知，由此很大一部分消費潛力還并未傳導(dǎo)到養(yǎng)老市場。

我們也發(fā)現(xiàn)很多項目做的非常的不錯， 高端項目相比于中低端項目入住率普遍較高。比如京津冀集群的泰康之家、和熹會、上海親和源、廣州祈福護老公寓等入住率都是在 95% 以上。以遠洋的椿萱茂項目為例，從2014 年遠洋椿萱茂亦莊項目到 2016 年的青塔項目，老年人對于入住養(yǎng)老公寓的接受度明顯提高。

整體優(yōu)質(zhì)銷售類養(yǎng)老地產(chǎn)項目去化率普遍較高，平均在 80% 以上 , 其中去化率最高的是川渝區(qū)域，其次是珠三角區(qū)域。因為川渝區(qū)域和珠三角區(qū)域以高端旅游養(yǎng)老地產(chǎn)居多，這些高端地產(chǎn)去化率基本都非常高，也使得川渝區(qū)域養(yǎng)老房產(chǎn)去化率很高。

平均售價方面，銷售類養(yǎng)老地產(chǎn)多處于城市周邊郊區(qū)非中心區(qū)域，所以售價相對較低。而其中京津冀區(qū)域明顯高于其他區(qū)域，其次是長三角，珠三角和川渝區(qū)域則相對較低。

目前，國內(nèi)養(yǎng)老地產(chǎn)的主要參與者被分為三大類：一類是實力雄厚，經(jīng)驗豐富的房企，如萬科、保利、復(fù)興、綠地等；二是手握大量資金的保險機構(gòu)：如國壽、康泰人壽、生命人壽等；三是尋求產(chǎn)業(yè)布局或收益項目的社會資本：如紅杉、云峰、和諧等。2018年，各路玩家紛紛加大在養(yǎng)老地產(chǎn)的布局：

【泰康人壽】2018年5月31日，泰康之家“皖園” 坐落安徽合肥，本項目計劃投資20億元以上，用地面積約120畝，建筑面積約16萬平方米，將打造安徽地區(qū)第一座具有標(biāo)桿示范意義的國際醫(yī)養(yǎng)社區(qū)。

【保利地產(chǎn)】2018年5月29日，銀福苑頤養(yǎng)中心正式啟用，標(biāo)志著嘉善的健康養(yǎng)老事業(yè)走進了新的發(fā)展歷程，嘉善的長者們?nèi)缃裼幸粋€值得托付的養(yǎng)老之所。銀福苑是按照適老化標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計打造的專業(yè)養(yǎng)老服務(wù)機構(gòu)，總占地面積44.6畝，項目規(guī)劃設(shè)計建筑面積約4.45萬平方米，總投資2.3億元，由五棟獨立建筑組成，擁有適老化客房476間，設(shè)計床位800張。

【雅戈爾】2018年5月24日，雅戈爾全資子公司雅戈爾置業(yè)控股有限公司在浙江省國有建設(shè)用地使用權(quán)網(wǎng)上交易系統(tǒng)舉辦的掛牌出讓活動中，以7509.64萬元的價格競得寧波市海曙區(qū)集士港鎮(zhèn)CX06-05-02g地塊的國有建設(shè)用地使用權(quán)。此宗土地性質(zhì)為醫(yī)療衛(wèi)生用地，出讓占地約8.13萬㎡，容積率0.8-1.8，出讓年限50年，投資強度≥2.1萬元/平方米，投資額不低于17億元。

【中南建設(shè)】2017年3月與濟寧市簽署《濟寧市中西醫(yī)結(jié)合醫(yī)院任城區(qū)老年護養(yǎng)院政府和社會資本合作PPP項目合同》，總投資規(guī)模達6.66億元。

【中弘股份】2017年4月分別以4.96億元和6.6億元競得北京平谷區(qū)夏各莊鎮(zhèn)的兩宗A61機構(gòu)養(yǎng)老設(shè)施用地。

【同仁堂】2017年5月北京同仁堂（集團）有限責(zé)任公司發(fā)布成立同仁堂養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)基金，設(shè)立10億元產(chǎn)業(yè)基金，同時啟動同仁堂北京健康養(yǎng)老項目，標(biāo)志著百年老字號同仁堂健康養(yǎng)老全國戰(zhàn)略正式實施。

【南京新百】2017年6月擬以受讓股權(quán)及增資方式入股南京禾康智慧養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)有限公司，交易總價1.22億人民幣獲得其51%的股權(quán)，進一步加快在居家養(yǎng)老服務(wù)領(lǐng)域的擴展。

【綠地集團】與【復(fù)星星堡】2017年6月合作簽約養(yǎng)老項目落戶佛山張槎未來城；同年7月綠地香港與澳洲養(yǎng)老服務(wù)集團ProvectusCare達成合作協(xié)議。

【華潤集團】2017年8月總價10.46億拿下南寧良慶區(qū)首宗養(yǎng)老地塊；同月與沈陽市鐵西區(qū)政府正式簽署合作協(xié)議打造沈陽市養(yǎng)老及健康產(chǎn)業(yè)示范區(qū)。

以下梳理了近年養(yǎng)老地產(chǎn)領(lǐng)域的部分重要項目：

養(yǎng)老地產(chǎn)要從概念炒作回歸到理性思考，從各種花式概念回歸到老年生活服務(wù)載體的本質(zhì)上來，回歸到老年人的原始需求，即如何讓人生下半場可以有更高質(zhì)量生活的訴求上來。

回歸到養(yǎng)老需求，更重要的還是要解決目標(biāo)客群定位問題?；貧w需求，戳破養(yǎng)老地產(chǎn)概念泡沫，核心聚焦養(yǎng)老服務(wù)，從養(yǎng)老項目的概念賣點階段真正回歸綜合養(yǎng)老服務(wù)解決方案的服務(wù)運營階段，才是養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展的一條破局之路。