中共中央、國(guó)務(wù)院印發(fā)的《鄉(xiāng)村振興戰(zhàn)略規(guī)劃(2018—2022年)》(下稱鄉(xiāng)村規(guī)劃》公開發(fā)布,是實(shí)施鄉(xiāng)村振興戰(zhàn)略第一個(gè)五年規(guī)劃,對(duì)農(nóng)村工作做出具體部署,是指導(dǎo)各地區(qū)各部門分類有序推進(jìn)鄉(xiāng)村振興的重要依據(jù)。
黨的十九大提出實(shí)施鄉(xiāng)村振興戰(zhàn)略。貫徹實(shí)施好《規(guī)劃》,對(duì)于解決農(nóng)村經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展階段性矛盾,保證鄉(xiāng)村振興戰(zhàn)略實(shí)施開好局、起好步、打好基礎(chǔ),具有重大現(xiàn)實(shí)意義和深遠(yuǎn)歷史意義。
近期,一個(gè)超級(jí)重磅的樓市調(diào)控措施公布了:國(guó)土部、住建部聯(lián)合發(fā)布了《利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)方案》,宣布將13個(gè)城市納入試點(diǎn)!
這是樓市調(diào)控以來,真正意義上的大招,其影響將非常巨大,對(duì)于樓市堪稱重磅炸彈,顯示出中國(guó)樓市格局的重大變化。
參與試點(diǎn)的13個(gè)城市,全部為中國(guó)的核心城市,由此可見,中央建立“租售并舉”住房體系的決心之大!
這13個(gè)城市是:北京、上海、沈陽(yáng)、南京、杭州、合肥、廈門、鄭州、武漢、廣州、佛山、肇慶、成都。
這個(gè)舉措最令人震撼的看點(diǎn)是:
農(nóng)村集體土地不用經(jīng)過國(guó)家征地環(huán)節(jié),直接進(jìn)入了市場(chǎng),租賃住房、共享度假小院這類項(xiàng)目將獲得快速審批通道!同時(shí),土地成本將大幅降低,對(duì)平抑未來的租金價(jià)格、房?jī)r(jià)將產(chǎn)生重大影響。
共享度假小院,是結(jié)合市場(chǎng)剛需打造的城市家庭歸園田居、享受共享度假生活方式的第二居所。在這里,你可以享受到共享度假的田園生活:共享旅途、共享文創(chuàng)、共享禪修、共享運(yùn)動(dòng)、共享醫(yī)護(hù)......免費(fèi)享受陽(yáng)光、空氣、養(yǎng)分、水......
依據(jù)傳統(tǒng)的審批流程,農(nóng)村土地歸集體所有,城市建設(shè)用地歸國(guó)家所有。農(nóng)村集體土地要變成城鎮(zhèn)建設(shè)用地,需要通過地方政府征地,轉(zhuǎn)換土地性質(zhì)。直接在農(nóng)村集體土地上建設(shè)的房子,是小產(chǎn)權(quán)房,一般來說不允許上市交易,也沒有房產(chǎn)證。
中國(guó)的這套“政府征地—土地拍賣—開發(fā)商開發(fā)”的體制,是從香港等地學(xué)來的。好處是能為中國(guó)城鎮(zhèn)化迅速積累資金,讓政府有錢投入基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。壞處大家都知道,由于政府壟斷土地供應(yīng),所以房?jī)r(jià)、地價(jià)越來越高。而且,在征地環(huán)節(jié)中,往往引發(fā)農(nóng)村集體組織和地方政府的沖突。
此次改革具有重大意義
第一:“利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房、共享度假小院”,是中國(guó)土地制度的重大變革,意味著以后“土地改革有巨大的空間”。未來,土地入市是不是一定要經(jīng)過政府征地環(huán)節(jié),都可能發(fā)生變化。這樣,中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)自1998年以來的基本邏輯,可能發(fā)生重大變化。
第二:這意味著政府向社會(huì)大規(guī)模轉(zhuǎn)移土地紅利,這是非常值得稱贊的。
第三:這意味著一大批低成本土地入市,由此產(chǎn)生一大批低成本房屋,對(duì)于抑制高房?jī)r(jià)、高租金將產(chǎn)生巨大作用。
根據(jù)剛剛公布的“辦法”——村鎮(zhèn)集體經(jīng)濟(jì)組織可以自行開發(fā)運(yùn)營(yíng),也可以通過聯(lián)營(yíng)、入股等方式建設(shè)運(yùn)營(yíng)集體租賃住房或者共享度假小院。兼顧政府、農(nóng)民集體、企業(yè)和個(gè)人利益,理清權(quán)利義務(wù)關(guān)系,平衡項(xiàng)目收益與征地成本關(guān)系。
第四:大城市郊區(qū)農(nóng)村戶口價(jià)值大增,將產(chǎn)生一大批新富階層。這些農(nóng)民將成為大批租賃住房的股東,長(zhǎng)期享受土地紅利。
兩部委公布的“辦法”里,還有以下看點(diǎn)值得注意
①:項(xiàng)目用地應(yīng)當(dāng)符合城鄉(xiāng)規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃及村土地利用規(guī)劃,以存量土地為主,不得占用耕地。
②:尊重農(nóng)民集體意愿,合理確定項(xiàng)目運(yùn)作模式,維護(hù)權(quán)利人合法權(quán)益,確保集體經(jīng)濟(jì)組織自愿實(shí)施、自主運(yùn)作。
③:試點(diǎn)城市應(yīng)當(dāng)梳理項(xiàng)目報(bào)批(包括預(yù)審、立項(xiàng)、規(guī)劃、占地、施工)、項(xiàng)目竣工驗(yàn)收、項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理等規(guī)范性程序,建立快速審批通道。
④:集體租賃住房出租,應(yīng)遵守相關(guān)法律法規(guī)和租賃合同約定,不得以租代售。承租的集體租賃住房,不得轉(zhuǎn)租。探索建立租金形成、監(jiān)測(cè)、指導(dǎo)、監(jiān)督機(jī)制,防止租金異常波動(dòng),維護(hù)市場(chǎng)平穩(wěn)運(yùn)行。
⑤:承租人可按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定憑登記備案的住房租賃合同依法申領(lǐng)居住證,享受規(guī)定的基本公共服務(wù)。有條件的城市,要進(jìn)一步建立健全對(duì)非本地戶籍承租人的社會(huì)保障機(jī)制。
也就是說,政府對(duì)于開發(fā)這類住房給予了大量?jī)?yōu)惠政策,包括快速審批通道,租住人員可以享受“基本公共服務(wù)”等等。
那么,此舉將產(chǎn)生什么影響?
第一:這意味著中心城市樓市發(fā)生了巨大變化,不僅僅是“租售并舉”,未來商品房、租賃住房和政策性住房將三分天下。
商品房將成為有錢人的游戲,供應(yīng)量會(huì)減少(因?yàn)榇罅客恋匾ㄔO(shè)租賃住房、保障房),但購(gòu)買的人也將減少。深圳市長(zhǎng)之前曾描述了這種變化,未來住房將是“高端有市場(chǎng)、中端有支持、低端有保障”。
第二:大城市狂漲的房?jī)r(jià),將受到各類租賃住房、政策性住房的制約,只要集體建設(shè)用地租賃住房等供應(yīng)量足夠大,就可以遏制商品房的價(jià)格,讓它漲得慢點(diǎn)。
第三:“集體建設(shè)用地租賃住房”主要在郊區(qū),對(duì)郊區(qū)房?jī)r(jià)影響較大。
第四:由于建設(shè)“集體用地租賃住房”、國(guó)企運(yùn)營(yíng)的租賃住房、各類保障房,減少了政府來自土地的收益,所以商品房市場(chǎng)會(huì)顯得更加重要,這是地方政府的重要財(cái)源。所以,商品房市場(chǎng)健康發(fā)展,是上述幾種房子健康發(fā)展的基礎(chǔ),兩者看似矛盾,其實(shí)相互依存。
第五:未來房地產(chǎn)投資是一種“防御型投資”,主要用來抵御長(zhǎng)期通脹,獲得暴利越來越難,炒房變得越來越不明智。不過對(duì)于有經(jīng)濟(jì)條件的人來說,在大城市生活早買房仍然是必要的。