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《土地管理法》時(shí)隔15年的重磅改革,速覽修改的10個(gè)亮點(diǎn)

發(fā)布時(shí)間:2019-08-28

 

歷程 | 時(shí)隔15年的重磅改革

誕生_
中華人民共和國(guó)土地管理法》于1986625日經(jīng)第六屆全國(guó)人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第十六次會(huì)議審議通過,198711日實(shí)施。此后,該法又經(jīng)過了三次修改。

第一次修正_
19881229日,修改規(guī)定:國(guó)有土地和集體所有土地使用權(quán)可以依法轉(zhuǎn)讓;國(guó)家依法實(shí)行國(guó)有土地有償使用制度。為國(guó)有土地進(jìn)入市場(chǎng)奠定了法律基礎(chǔ)。

10年后對(duì)土地法進(jìn)行了全面修訂,規(guī)定:“國(guó)家依法實(shí)行國(guó)有土地有償使用制度。建設(shè)單位使用國(guó)有土地,應(yīng)當(dāng)以有償使用方式取得。”修訂后的該法于199911日正式施行。

第二次修正_
2004828,修改規(guī)定:國(guó)家為了公共利益的需要,可以依法對(duì)土地實(shí)行征收或者征用并給予補(bǔ)償,沿用至今。

此次修改_
2019826日,十三屆全國(guó)人大常委會(huì)第十二次會(huì)議以163票贊成、1票反對(duì)、3票棄權(quán),表決通過了關(guān)于修改土地管理法、城市房地產(chǎn)管理法的決定。本決定自2020年1月1日起施行。


看點(diǎn) | 歷時(shí)三輪的審議重論

1\ 土地“征收”方面

1.明確可依法征收范圍的六種情況:軍事外交,政府組織實(shí)施的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、公益事業(yè)、扶貧搬遷和保障性安居工程,以及成片開發(fā)建設(shè)。

首次明確界定“公共利益”。以往法律規(guī)定國(guó)家為了“公共利益”的需要可以征地。但對(duì)于什么是公共利益,長(zhǎng)期以來法律并無明確界定,加上土地管理法規(guī)定任何單位和個(gè)人進(jìn)行建設(shè)必須依法申請(qǐng)使用國(guó)有土地,導(dǎo)致征地成為獲得建設(shè)用地的唯一途徑。

2.完善了土地的征收程序,由原來的“批后公告”改為了“批前公告”,使被征地農(nóng)民在整個(gè)過程中有了更多參與權(quán)、監(jiān)督權(quán)和話語(yǔ)權(quán)。

一是要求政府在征地之前開展土地狀況調(diào)查、信息公示,還要與被征地農(nóng)民協(xié)商;
二是在必要時(shí)政府要組織召開聽證會(huì),跟農(nóng)民簽訂協(xié)議后才能提出征地申請(qǐng),辦理征地的審批手續(xù);
三是把原來的批后公告改為了批前公告。

3.明確了土地征收補(bǔ)償?shù)幕驹瓌t,是保障被征地農(nóng)民原有生活水平不降低。以區(qū)片綜合地價(jià)補(bǔ)償取代原來的按土地原用途年產(chǎn)值補(bǔ)償?shù)淖龇ā?/span>

區(qū)片綜合地價(jià)除了考慮土地產(chǎn)值,還要考慮區(qū)位、當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展?fàn)顩r等因素予以綜合制定。另外補(bǔ)償項(xiàng)目方面在原來的土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)償費(fèi)、地上附著物三項(xiàng)基礎(chǔ)上增加了農(nóng)村村民住宅補(bǔ)償和社會(huì)保障費(fèi),從法律上為被征地農(nóng)民構(gòu)建了一個(gè)更加完善的保障體系。


解讀
對(duì)土地征收的界限、保障、程序上的清晰化,意味著被征地農(nóng)民在整個(gè)過程中有更多參與權(quán)、監(jiān)督權(quán)和話語(yǔ)權(quán)


2\ 集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地之“入市”方面

4.清除集體建設(shè)用地入市的法律障礙。

刪除了原土地管理法第43條有關(guān)任何單位或個(gè)人建設(shè)需要使用土地的必須使用國(guó)有土地的規(guī)定,改變了過去農(nóng)村的土地必須征收為國(guó)有才能進(jìn)入市場(chǎng)的問題。

5. 明確集體建設(shè)用地入市的條件和程序。

土地法規(guī)定農(nóng)村集體建設(shè)用地在符合規(guī)劃、依法登記,并經(jīng)三分之二以上集體經(jīng)濟(jì)組織成員同意的情況下,可以通過出讓、出租等方式交由農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織以外的單位或個(gè)人直接使用。

6.明確使用者再轉(zhuǎn)讓的權(quán)利。

使用者取得農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)之后,還可以通過轉(zhuǎn)讓、互換、抵押的方式進(jìn)行再次轉(zhuǎn)讓。


解讀
集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市是這次土地管理法修改的最大的亮點(diǎn)。集體建設(shè)用地直接入市的說法終于塵埃落定,意味著中國(guó)農(nóng)村土地首次面向市場(chǎng)直接敞開大門,為城鄉(xiāng)一體化發(fā)展掃除了制度性障礙,為社會(huì)資本進(jìn)入鄉(xiāng)村打開了一條通道,以集體建設(shè)用地入市為契機(jī),未來的鄉(xiāng)村的發(fā)展可能產(chǎn)生多種商業(yè)金融模式,將會(huì)有效促進(jìn)鄉(xiāng)村發(fā)展,這與鄉(xiāng)村振興國(guó)家戰(zhàn)略的初衷一脈相承。


3\ 宅基地之“退出”方面

7.下放宅基地審批權(quán)。

明確要求通過規(guī)劃合理安排農(nóng)村宅基地,為改善農(nóng)村的居住條件提供便利。

2.允許宅基地有條件流轉(zhuǎn)。

對(duì)于已進(jìn)城落戶的農(nóng)村村民,允許他們自愿有償退出宅基地。如果農(nóng)民不愿意退出宅基地,地方政府不能強(qiáng)迫其退出宅基地。

3.增加了戶有所居的規(guī)定。

針對(duì)有些地方的宅基地用地比較緊張的情況,這次法律規(guī)定地方政府要想辦法采取其他方式保障實(shí)現(xiàn)農(nóng)村居民居住的權(quán)利。



解讀
此項(xiàng)修改是基于農(nóng)民變成市民的城鎮(zhèn)化漫長(zhǎng)過程中所產(chǎn)生的現(xiàn)實(shí)問題考慮。三項(xiàng)關(guān)于宅基地更加靈活的改革舉措,為留守的村民提供保障性的生活空間,為進(jìn)城的農(nóng)民留出回家的“后路”,為城市的人們開辟鄉(xiāng)間的居所。

從某種程度上看是平衡城鄉(xiāng)一體化發(fā)展的一個(gè)辦法,也是為農(nóng)村除集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地之外的另一種可建設(shè)用地的使用和盤活放寬了條件,映射出國(guó)家鼓勵(lì)鄉(xiāng)村發(fā)展的決心和希望。


4\ 基本農(nóng)田之“永久”方面

10.土地管理法中的基本農(nóng)田”全部修改為“永久基本農(nóng)田”。

并規(guī)定永久基本農(nóng)田經(jīng)依法劃定后任何單位和個(gè)人不得擅自占用或者改變用途,要求永久基本農(nóng)田必須落實(shí)到地塊,納入數(shù)據(jù)庫(kù)嚴(yán)格管理。


解讀
自然資源部法規(guī)司司長(zhǎng)魏莉華指出,從基本農(nóng)田永久基本農(nóng)田體現(xiàn)了對(duì)基本農(nóng)田永久保護(hù)這樣一個(gè)價(jià)值的理念。反映出國(guó)家對(duì)土地管理的嚴(yán)肅性和嚴(yán)格性,與集體建設(shè)用地、宅基地的盤活相對(duì)應(yīng)是對(duì)永久基本農(nóng)田的嚴(yán)守。

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