現(xiàn)在所有的鄉(xiāng)村振興投資項(xiàng)目都是基于土地的研究和土地的應(yīng)用價(jià)值來說的。就開發(fā)商來說，“土地”就是指國(guó)有建設(shè)用地，通過協(xié)議和招拍掛的方式獲取土地，這也是最基本的模式；但就鄉(xiāng)村集體土地來講，目前國(guó)家政策和法規(guī)，以及從應(yīng)用的方式方法都是一種全新的理念。合法合規(guī)是基礎(chǔ)。目前很多的農(nóng)村開發(fā)，最后都是因?yàn)榉ㄒ?guī)出問題，造成產(chǎn)權(quán)不清晰、資產(chǎn)隸屬關(guān)系不清晰，結(jié)果造成投資項(xiàng)目失敗，甚至血本無歸，還惹上一堆官司。價(jià)值大小要分清。首先我們先看集體建設(shè)用地分類：第一是村集體的經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地；第二是宅基地；第三是村集體的服務(wù)業(yè)用地。服務(wù)業(yè)用地：無商業(yè)價(jià)值，也就是沒有資產(chǎn)的屬性，沒有投資的價(jià)值；經(jīng)營(yíng)性用地和宅基地成為目前使用的基本方向。
農(nóng)村集體建設(shè)用地：村集體的經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地是村集體為了發(fā)展產(chǎn)業(yè)而申請(qǐng)的經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地。這個(gè)建設(shè)用地有三類地：一類是過去的村集體企業(yè)、村辦企業(yè)的公共用地；第二類是過去做一些養(yǎng)殖場(chǎng)等能夠經(jīng)營(yíng)性用的；第三類是重新申報(bào)的經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地，其申報(bào)渠道是經(jīng)村集體申請(qǐng)，然后通過規(guī)劃，再由縣級(jí)人民政府批準(zhǔn)后予以使用。
宅基地：按照國(guó)家多年的法規(guī)，宅基地只可以在村集體和村民之間進(jìn)行買賣和流轉(zhuǎn)、買賣和交易，資產(chǎn)的所有權(quán)，資產(chǎn)的權(quán)益方面受到限制。
獲取流程是關(guān)鍵。從村集體建設(shè)用地的分類(宅基地、建設(shè)用地)和獲取方式上看，企業(yè)或個(gè)人投資，一定要通過村民個(gè)人、村民代表、村集體和縣級(jí)人民政府這幾個(gè)程序，實(shí)行協(xié)議/實(shí)行法律的關(guān)系，才能成為合法有效方式。但是最近兩年，國(guó)家在集體建設(shè)用地方面做了些試驗(yàn)，其目的就是國(guó)家希望集體建設(shè)用地能夠入市；其方式是，只交易企業(yè)，不交易個(gè)人，迎合了國(guó)家政府針對(duì)城市企業(yè)和城市資本下鄉(xiāng)，實(shí)行合作開發(fā)、聯(lián)建聯(lián)營(yíng)的方式。企業(yè)參與可以實(shí)行股權(quán)合作、入股、租賃的方式。就是說，如果我們作為市民或者城市企業(yè)、或者是一個(gè)合法工商注冊(cè)企業(yè)去經(jīng)營(yíng)的時(shí)候，對(duì)土地入股方式、土地租賃方式或者個(gè)別地區(qū)實(shí)行企業(yè)化運(yùn)作的集體土地交易方式時(shí)，一定要和村民、村集體進(jìn)行工商資本注冊(cè)的企業(yè)化運(yùn)作模式，這個(gè)才是合法有效的；特別需要注意，對(duì)于個(gè)人的交易租賃，要謹(jǐn)慎，有很多地方政府不認(rèn)可。對(duì)于沒有資產(chǎn)屬性的村集體服務(wù)業(yè)用地，比如說村委會(huì)、辦公，包括醫(yī)療室、圖書室，投資要謹(jǐn)慎。因?yàn)樗遣荒茏錾虡I(yè)應(yīng)用，雖然是集體建設(shè)用地，但是它沒有資產(chǎn)屬性，沒有商業(yè)可利用空間和商業(yè)價(jià)值，很大可能投資進(jìn)去之后，最后無任何回報(bào)。產(chǎn)業(yè)用地是條件.除建設(shè)用地之外，鄉(xiāng)村振興目前新的論調(diào)，更多的是產(chǎn)業(yè)用地，如一般農(nóng)田，四荒地。需要注意的是四荒地可以做一些商業(yè)開發(fā)，但是必須是規(guī)劃先行，申報(bào)土地。四荒土地和一般耕地是可以實(shí)現(xiàn)鄉(xiāng)村旅游發(fā)展模式，比如說花園、果園、度假房，做一下環(huán)境非常好的休閑樂園是可以的。但是基本農(nóng)田，大家一定要注意，從目前國(guó)家法規(guī)來講，基本農(nóng)田是口糧田，只能做農(nóng)林產(chǎn)業(yè)的升級(jí)，如果轉(zhuǎn)型的時(shí)候帶著旅游的還是要小心，建房子違法?，F(xiàn)在很多企業(yè)造成違法，尤其是想做資本化道路的投資企業(yè)一定不能土地違法。鄉(xiāng)村投資、旅游或健身項(xiàng)目，一定是一般農(nóng)地(一般耕地和四荒地)。絕對(duì)不可觸碰基本農(nóng)田即口糧田。包括在基本農(nóng)田上種植花草從目前的法規(guī)都不支持，現(xiàn)在有的省份，比如山西省搞了一個(gè)簡(jiǎn)易增留的策略，就是相當(dāng)于把口糧田減下來種一些花花草草和果樹，來實(shí)現(xiàn)鄉(xiāng)村旅游發(fā)展，但這必須經(jīng)政府審批，不能亂用。上面講的這個(gè)部分，就是土地的應(yīng)用方式。如何運(yùn)用土地是一個(gè)很重要方面，要注意，不管是通過規(guī)劃、通過協(xié)議、通過租賃、通過股權(quán)合作，不管通過哪種方式一定要保證合法有效。土地性質(zhì)搞不明白就是會(huì)造成土地違法、叫停，將來造成重大損失。
責(zé)任要分清，鄉(xiāng)村振興的本質(zhì)是黨和國(guó)家的責(zé)任，而不是企業(yè)、開發(fā)商的責(zé)任，但是現(xiàn)在城市投資、房地產(chǎn)投資，目前資源類投資的方向不多，得到國(guó)家倡導(dǎo)的方向，相對(duì)有很多企業(yè)蜂擁而至去投資鄉(xiāng)村，實(shí)現(xiàn)鄉(xiāng)村振興。企業(yè)在鄉(xiāng)村振興里面只是起到支撐作用，或者是對(duì)某一開發(fā)模式實(shí)行投資。比如說過去房地產(chǎn)業(yè)，完全靠企業(yè)商業(yè)開發(fā)。政府拿土地出讓費(fèi)，土地出讓完了以后，土地招拍掛下來，開發(fā)商開發(fā)，然后銷售，就種投資路徑非常清晰;但針對(duì)集體土地來說，很多地方邊界是模糊的。國(guó)家政策要利用。按照國(guó)務(wù)院文件，公共配套和公共服務(wù)等都屬于政府責(zé)任，而企業(yè)的責(zé)任屬于商業(yè)投資項(xiàng)目，一定要把政府的責(zé)任和政府的政策用好。現(xiàn)在國(guó)家申報(bào)的比如說田園綜合體項(xiàng)目、美麗鄉(xiāng)村項(xiàng)目等，都是有國(guó)家補(bǔ)貼政策和資金。我們大概做了梳理，目前至少有將近二十項(xiàng)國(guó)家政策的扶持能夠和政府對(duì)接上行業(yè)。比如國(guó)家旅游系統(tǒng)，文化旅游部提出的人民旅游的集體建設(shè)，綠色旅游、藍(lán)色旅游的基地建設(shè)與醫(yī)療旅游的基地建設(shè)，包括國(guó)家體育系統(tǒng)的戶外拓展訓(xùn)練基地和素質(zhì)教育基地，教育部的中小學(xué)生教育營(yíng)地等。比如休閑露營(yíng)的示范營(yíng)地、國(guó)家國(guó)防教育基地、體育旅游的示范基地、森林康養(yǎng)的示范基地、文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)的示范基地，農(nóng)業(yè)部的鄉(xiāng)村123產(chǎn)業(yè)融合發(fā)展的示范基地，包括農(nóng)業(yè)部的無公害綠色有機(jī)/農(nóng)產(chǎn)品地理標(biāo)志的特色農(nóng)產(chǎn)品示范基地、現(xiàn)代農(nóng)業(yè)示范基地、科技農(nóng)業(yè)示范基地、農(nóng)民市民的創(chuàng)業(yè)示范基地和田園綜合體的三位一體基地。還有美麗鄉(xiāng)村、生態(tài)旅游示范項(xiàng)目、傳統(tǒng)古村落的保護(hù)與開發(fā)應(yīng)用示范項(xiàng)目，包括非物質(zhì)文化遺產(chǎn)的傳承人和傳承基地，國(guó)家與科技行業(yè)的科技成果應(yīng)用轉(zhuǎn)化的示范基地等等都是國(guó)家政策和行業(yè)扶持的項(xiàng)目。國(guó)家和行業(yè)政策應(yīng)用很重要，都是向相關(guān)政府部門進(jìn)行申請(qǐng)。希望大家注意包括智慧城市互聯(lián)網(wǎng)的服務(wù)應(yīng)用這些，包括網(wǎng)絡(luò)追溯系統(tǒng)，這些是相當(dāng)于國(guó)務(wù)院的各部委對(duì)行業(yè)相對(duì)新的發(fā)展方向，不僅僅是在物質(zhì)方面而且要在金融方面進(jìn)行扶持。所以在投資開發(fā)過程中，根據(jù)規(guī)模大小要做好區(qū)分，把公共配套和公共服務(wù)實(shí)現(xiàn)分解，保證自己的投資過程中能真正把事情做下來。反觀，全國(guó)相對(duì)干得好的鄉(xiāng)村振興發(fā)展項(xiàng)目，都是政府責(zé)任和企業(yè)商業(yè)發(fā)展責(zé)任并重才是。除此之外，國(guó)家最近對(duì)基礎(chǔ)配套和公共服務(wù)方面的扶持政策，地方政府的財(cái)政資金也是鄉(xiāng)村振興發(fā)展的重要合作伙伴。各地市的政府官員、黨政領(lǐng)導(dǎo)必須認(rèn)真充分利用好財(cái)政資金。所以說，無論是政府官員、企業(yè)投資，大家一定要在鄉(xiāng)村發(fā)展的高度去承擔(dān)各自的責(zé)任。這些年鄉(xiāng)村旅游發(fā)展、美麗鄉(xiāng)村發(fā)展使很多企業(yè)投資失利，都是因?yàn)闆]有分清政府和企業(yè)的應(yīng)有責(zé)任，所以應(yīng)該是“政府+企業(yè)+村集體”這種模式，才是國(guó)家的真正的規(guī)范和政策。消費(fèi)最核心的價(jià)值，無論從政府、農(nóng)村集體、村民和企業(yè)來講，其實(shí)有一個(gè)關(guān)鍵的字——“錢”，政府有財(cái)政稅收，企業(yè)有商業(yè)回報(bào)，農(nóng)民有奔小康的利益獲取。收益模式才是關(guān)鍵，也就是如何在有限的土地上，有限的宅基地上、產(chǎn)業(yè)用地亦或建設(shè)用地上創(chuàng)造出更多的財(cái)富，實(shí)現(xiàn)收益的分紅，這才是關(guān)鍵點(diǎn)。到底如何做才能實(shí)現(xiàn)現(xiàn)存的資產(chǎn)增值、增效能、更多創(chuàng)收呢?第一：資產(chǎn)型收益。利用閑置的宅基地。按照國(guó)家、中央要求，實(shí)行長(zhǎng)短租公寓，精品民宿長(zhǎng)短租公寓的方式來激活閑置資產(chǎn)、閑置宅基地。目前國(guó)家已把政策放開，可以實(shí)現(xiàn)共享共建，實(shí)現(xiàn)聯(lián)營(yíng)。有的地方實(shí)行與企業(yè)交易，但不允許個(gè)人交易，這種情況下個(gè)人可以和企業(yè)交易;對(duì)將來宅基地通過使用權(quán)的模式，確定了三權(quán)分立，所有權(quán)、承包權(quán)和使用權(quán)的分離，目前已有法可依，一定要遵守法規(guī)。第二：基本農(nóng)田經(jīng)營(yíng)收益。利用一般農(nóng)田和四荒地實(shí)行產(chǎn)業(yè)化升級(jí)和轉(zhuǎn)型實(shí)行產(chǎn)業(yè)化經(jīng)營(yíng)收益，實(shí)現(xiàn)村集體用地和企業(yè)的聯(lián)合開發(fā)。需要注意，村集體進(jìn)行建設(shè)的一般規(guī)模都不大，就是旅游發(fā)展比較好的地方大概也就幾十畝土地，規(guī)模一般不會(huì)太大。大家一定要注意的是不要大規(guī)模開發(fā)，因?yàn)檫@種項(xiàng)目本身就是為了享受和保護(hù)好的環(huán)境。第三：針對(duì)特殊人群實(shí)行一種生活方式再造的收益。比如說針對(duì)老年人的康養(yǎng)或針對(duì)傳統(tǒng)村落的文化傳承、生活方式和人文故事的開發(fā)，來實(shí)現(xiàn)收益的。現(xiàn)在國(guó)家在搞兩種村落建設(shè)，一種是古村落保護(hù)和應(yīng)用開發(fā)利用，歷史進(jìn)行生活方式和人民故事的傳承，對(duì)村落的人文故事進(jìn)行感悟;歷史人文價(jià)值，比如說建筑、宗族，其家族、環(huán)境、區(qū)位優(yōu)勢(shì)是核心。這是針對(duì)城市居民來實(shí)行的一種懷舊;另一種雖然不是傳統(tǒng)村落，但是因?yàn)檫@個(gè)村的區(qū)位優(yōu)勢(shì)，包括這個(gè)生活環(huán)境依然健在的鄉(xiāng)村生活方式不變。
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