城市更新/存量不良資產(chǎn)再利用

（老牌酒店的轉(zhuǎn)型之路）

北京核心區(qū)，

朝陽(yáng)公園旁，

在快速迭代的城市發(fā)展洪流中，

作為八九十年代我國(guó)首批主要對(duì)外接待的酒店之一，

永安賓館嚴(yán)重滯后的硬件設(shè)施、軟件配套，

使得舊有的永安賓館漸漸無法適應(yīng)現(xiàn)在的需求，

失去了市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。

在城市養(yǎng)老問題日益凸顯的今天，

這個(gè)瀕臨遺棄的老舊建筑的改造更新，

為激活存量不良資產(chǎn)，

探索城市核心區(qū)存量物業(yè)資產(chǎn)的適老化改造，

提供了一個(gè)契機(jī)。

北京核心區(qū)內(nèi)的養(yǎng)老社區(qū)改造實(shí)踐

“小隱在山林,大隱于市朝?！?/span>

由英國(guó)杰典建筑BAIDI作為一體化設(shè)計(jì)總包承接的大家保險(xiǎn)·北京朝陽(yáng)養(yǎng)老社區(qū)位于北京三環(huán)邊，緊鄰使館區(qū)，深居藍(lán)色港灣、三里屯、朝陽(yáng)公園等成熟配套之間，為探索城市更新以及核心區(qū)的養(yǎng)老社區(qū)實(shí)踐提供了良好的課題環(huán)境。

不同于新建養(yǎng)老社區(qū)，

在面臨著層高只有2.6米、公共空間小、機(jī)電設(shè)備和結(jié)構(gòu)老舊等問題，以及改造成本預(yù)算超低的情況下，如何對(duì)外呈現(xiàn)與周邊環(huán)境相適宜的城市展示面，對(duì)內(nèi)讓長(zhǎng)者生活在熟悉的街坊空間，能夠鬧中取靜、綠氧充盈，安享休閑綠色的晚年生活，成為了這次設(shè)計(jì)工作主要關(guān)注和亟待解決的問題。

△嚴(yán)重滯后且破舊的硬件設(shè)施，逐漸失去競(jìng)爭(zhēng)力的永安賓館

社區(qū)主要由五棟建筑組成，總占地面積15000平米，整體建筑面積約42000平米?？傆?jì)546個(gè)居住單元，其中特殊照護(hù)區(qū)含105個(gè)床位，位于最北端臨街路口，位置相對(duì)獨(dú)立；南側(cè)四棟為康養(yǎng)公寓，共440個(gè)房間，環(huán)繞中心庭院布置。

以“家”為主題，變養(yǎng)老為享老

家，是最溫暖的安樂窩；

家，是最幸福的停靠站；

家，是最結(jié)實(shí)的避風(fēng)港；

我們希望給長(zhǎng)者提供的不僅僅是一個(gè)居室，更是一種家的認(rèn)知。以打造成一線城市核心區(qū)域的全維度開放式養(yǎng)老社區(qū)典范為目標(biāo)，從細(xì)節(jié)入手，讓業(yè)主從進(jìn)門一刻就能以放松的心情，感受家的溫暖。

△溫馨的歸家體驗(yàn) ?攝影師金偉琦

以“家”為主題，通過前瞻性的全齡化理念設(shè)計(jì)規(guī)劃，變傳統(tǒng)養(yǎng)老為享老，解構(gòu)長(zhǎng)者全生命周期的生理以及心理需求。針對(duì)不同年齡階段，設(shè)置健康生活區(qū)及持續(xù)照料區(qū)，營(yíng)造一種老有所樂、老有所養(yǎng)、老有所為的全齡生活社區(qū)。

北京傳統(tǒng)宜居的四合院居住理念

四合院，

作為中國(guó)傳統(tǒng)住宅建筑的典型和代表，

蘊(yùn)藏著我國(guó)古代人民的生活智慧和對(duì)生活美滿幸福的期盼，

它是城市歷史的見證者，承載著一座城市的文化積淀。

功能展開圖 ?英國(guó)杰典國(guó)際建筑 BAIDI

設(shè)計(jì)以傳統(tǒng)宜居的四合院居住理念為靈感，演繹現(xiàn)代新中式設(shè)計(jì)風(fēng)格；于鬧市之中尋得一片寧?kù)o，力求讓每個(gè)房間都能欣賞到庭院的美景，為業(yè)主提供具有老北京記憶的、無障礙且親近自然、舒適溫馨的生活環(huán)境。

改造-低成本下的城市更新

健康生活區(qū)以三棟七層小樓和一棟三層服務(wù)中心圍合而成，立面上選用充滿原生態(tài)氣息的磚土原色調(diào)，細(xì)節(jié)處融入中式格柵和三交六椀菱花穿孔板，以傳統(tǒng)材料的質(zhì)感搭配原有的玻璃幕墻，簡(jiǎn)單而又不失時(shí)尚感，給人一種溫馨、暖心的家的感覺。

萬平園林、獨(dú)家私享

“造一座園子，詩(shī)意地生活”

借建筑圍合出的上萬平米中心場(chǎng)地，打造北京城市核心區(qū)養(yǎng)老項(xiàng)目?jī)?nèi)絕無僅有園林式景觀庭院，結(jié)合天圓地方、道法自然的理念，以健康步道環(huán)繞自然山水亭臺(tái)，輔以豐富的植被景觀，為長(zhǎng)者提供四季皆是景、親近自然的療愈型花園。

院內(nèi)實(shí)現(xiàn)完全人車分流，并融合天然水木，在園林的四個(gè)角落分別設(shè)計(jì)了不同理念的休閑空間，以林蔭客廳、健身花園、靜思園、童趣園等四大主題滿足全齡段的使用需求。業(yè)主可以在這里曬太陽(yáng)，休憩交流、健身漫步、獨(dú)處冥想、或兒童游樂。

居住空間設(shè)計(jì)

標(biāo)準(zhǔn)化和模塊化可復(fù)制的研究構(gòu)思

居住單元的空間改造針對(duì)老人的護(hù)理需求，分為康養(yǎng)公寓和特殊照護(hù)區(qū)。戶型上通過一系列的適老化改進(jìn)和設(shè)備預(yù)留，以可靈活轉(zhuǎn)換的空間設(shè)計(jì)，滿足不同人群對(duì)象的使用需求。保證在需要人陪護(hù)或者同伴共住時(shí)，迅速實(shí)現(xiàn)一居到兩居的轉(zhuǎn)換。

項(xiàng)目充分考慮到老年人行動(dòng)的便利性和使用的舒適性，從材料、色彩、家具、智能化設(shè)施以及光環(huán)境的營(yíng)造，再聚焦到細(xì)節(jié)處，適合老年人生活的空間尺度設(shè)計(jì)。

希望實(shí)現(xiàn)適老化空間向標(biāo)準(zhǔn)化和模塊化可復(fù)制方向發(fā)展的新突破，滿足老年人在不遠(yuǎn)離家人的環(huán)境下實(shí)現(xiàn)“在地養(yǎng)老”。

多樣化公共活動(dòng)空間，參與式經(jīng)營(yíng)

松鶴延年，擇木而棲。

老人的晚年生活需要的往往不是單純的護(hù)理，而是以“大健康”為核心的綜合老年配套服務(wù)，不僅僅是讓老人感覺生活在當(dāng)下，而是讓老人延長(zhǎng)壽命，少受疾病折磨，快樂生活。

我們以參與式的經(jīng)營(yíng)理念+傳統(tǒng)智慧關(guān)注老人對(duì)于物質(zhì)、生理以及精神層面的要求。

△大堂公區(qū)改造后 ?英國(guó)杰典國(guó)際建筑 BAIDI

約4000平米的公共活動(dòng)區(qū)，涵蓋臺(tái)球、圖書館、影音室、琴房、乒乓球室、瑜伽舞蹈室、康復(fù)健身區(qū)、書畫手工室等功能，住戶可以根據(jù)自己的興趣選擇不同的活動(dòng)內(nèi)容，以參與式經(jīng)營(yíng)理念，解決長(zhǎng)者全生命周期需求，為長(zhǎng)者打造適老的，如家一般幸福的樂園。

特殊照護(hù)樓配套設(shè)置醫(yī)療護(hù)理單元，全時(shí)段監(jiān)測(cè)管理老年人的健康狀態(tài)。以前瞻性的適老化理念設(shè)計(jì)規(guī)劃，依托CCRC理念，滿足住戶臨近醫(yī)療、靠近兒女、融入社會(huì)的需求，打造全年齡段養(yǎng)老照料社區(qū)。

除內(nèi)部配置完整功能區(qū)域，社區(qū)更是創(chuàng)新的設(shè)立了對(duì)外開放大小咖啡、日本料理吞壽司等餐飲商鋪，以及國(guó)際康復(fù)診所歐培徳、醫(yī)療整形美容等醫(yī)養(yǎng)配套。讓長(zhǎng)者生活在充滿煙火氣、開放式的休閑社交空間，感受年輕時(shí)尚的生活方式。

社會(huì)影響及意義

大家保險(xiǎn)·北京朝陽(yáng)養(yǎng)老社區(qū)是由英國(guó)杰典建筑BAIDI設(shè)計(jì)，首旅旗下老舊賓館升級(jí)改造而成的高端開放式養(yǎng)老社區(qū)，深刻聚焦當(dāng)下老齡化時(shí)代和存量房時(shí)代最熱話題：養(yǎng)老和城市更新。

在盤活存量資產(chǎn)的同時(shí)，有效填補(bǔ)了北京城市核心區(qū)沒有大型高端醫(yī)養(yǎng)機(jī)構(gòu)的空白。對(duì)城市核心區(qū)建設(shè)時(shí)尚養(yǎng)老社區(qū)提供了非常具有借鑒意義的樣本。