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關(guān)于歸派

成功的文旅景區(qū)項目,90%取決于前期高明頂級的策劃!

發(fā)布時間:2024-03-02

 

 01

  策劃和規(guī)劃

景區(qū)老板還在覺得旅游就是賣山賣水,只要把交通搞好,大門停車場搞氣派,游步道連通,游客就會爆棚。他們就會認(rèn)為策劃和規(guī)劃只是走過場,只是把自己的想法變成方案。那他們就會花點小錢或者隨便找個院校做做規(guī)劃,過過規(guī)走走程序,而中國90%的規(guī)劃都是平庸無腦!那你的景區(qū)策劃規(guī)劃一定是平庸致命的。思路決定出路,平庸的思路一定是平庸失敗的出路。


到了這一步,就會出現(xiàn)投資大、回報慢、高額借貸、債務(wù)危機和政企交惡。為什么旅游投資不被資本市場看好,問題就在這里:通過震撼性創(chuàng)意和原子彈景觀,快速持續(xù)創(chuàng)造現(xiàn)金流,實現(xiàn)景區(qū)迅速造血。這種功夫,極少人能認(rèn)識并掌握。平庸的策劃規(guī)劃導(dǎo)致平庸的定位、產(chǎn)品,導(dǎo)致平庸的景區(qū),導(dǎo)致人流稀少,導(dǎo)致無法平衡投資,最后資不抵債,破產(chǎn)倒閉。


02

產(chǎn)品和景觀

很多“專家”跟著上面瞎起哄,觀光旅游過時了,門票經(jīng)濟淘汰了,二消、夜游和度假經(jīng)濟到來了。其實都是瞎扯蛋。自媒體的流行,讓很多沒做過營銷策劃實際操盤的人活在寫文章上,在文章里自嗨、在文字上感覺人生到達了巔峰。所以總是斷言這個時代來了,那個時代過去了。時代過不過是由偉人和社會勢力來下結(jié)論的,不是一介書生。


老干媽搞辣醬,兩千多年的老舊產(chǎn)業(yè),一年凈利潤十幾億,超過95%的互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)和95%的房地產(chǎn)公司!你說哪個時代過去了,哪個時代到來了?!專心專意的時代永遠(yuǎn)都在,三心二意的時代年年淘汰。沒有好產(chǎn)業(yè),只有好用心!


武當(dāng)山一年門票四十億!九寨溝一年門票四十億!故宮、石林、黃果樹都是十億左右的水平!誰告訴你景區(qū)門票不行了!非要搞二消和過夜?


打個比喻你就明白:你告訴賣火鍋的生意不行了,把精力放在賣汽水上,再順帶賣點甜點;你告訴蘋果公司光靠一款手機不行,你得搞軟件開發(fā)和電腦音響;你告訴開超市大賣場的,光靠小百貨能賺啥錢,你得借品牌和引流能力搞地產(chǎn)。


結(jié)果海底撈專心賣火鍋沒搞別的,千億級別了!蘋果專心搞手機沒聽你瞎忽悠,人家萬億市值了!沃爾瑪專心賣小百貨,沒聽你瞎BB,人家全球第一強企業(yè)了!景區(qū)不靠門票,就像海底撈不賣火鍋,蘋果不賣手機,沃爾瑪不賣百貨,你是來搞笑的嗎?!


成功的生意都是一心一意,做好一消,那有什么鬼的二消!如果說景區(qū)有二消,那也只是人流多了順帶的結(jié)果。一門心思做好客流量、做好一消,二消三消都是水到渠成的事??桃馊プ鼍褪桥蚤T左道,死路一條。旅游地產(chǎn)做得好的都是游客量巨大的地方,客流量小的旅游地產(chǎn)都是鬼城,明白了嗎?做門票就是做客流量,做客流量就是做一切!


 “專家學(xué)者“和實事干得少的人都喜歡玩新花樣、呼喚新時代,其實人性和規(guī)律永遠(yuǎn)沒有變、市場和生意的法則永遠(yuǎn)沒有變。景區(qū)不靠門票,靠吃喝購物、靠過夜,那商業(yè)中心和夜總會你讓人家怎么活?!


你是想把景區(qū)搞成CBD還是夜總會?!景區(qū)不行了,不是門票經(jīng)濟過時了,不是要玩新花樣。而是沒把門票經(jīng)濟研究透。拿著三流的資源,建成三流的產(chǎn)品和景觀,眼睛只盯著周邊幾個城市的人群,你憑什么能吸引大量游客?沒有頂級的策劃,沒有震撼性的景觀,沒有要成為天下第一的創(chuàng)意方法,沒有一年吸引幾百萬人的超級爆點,你只有破產(chǎn)一條路可走。


如果景區(qū)一開始就找到最厲害的高手,做最厲害的策劃和規(guī)劃,有震撼性的定位、產(chǎn)品和營銷,每一塊錢投資都沖著吸引十三億人的原子彈景觀和產(chǎn)品而去,不僅能大大節(jié)約投資,而且能迅速打開市場。開業(yè)當(dāng)年就能有幾千萬的門票,第二年就能實現(xiàn)上億門票收入。迅速實現(xiàn)盈利,實現(xiàn)良性滾動開發(fā),避開盲目借貸,逃離債務(wù)危機。策劃得好的景區(qū)都是一臺印鈔機!每年兩位數(shù)自然增長,年利潤上億,比做地產(chǎn)還賺錢,哪里會破產(chǎn)變賣!


聽不懂、悟不到原子彈景觀的重要性,找不到、做不出頂級策劃和規(guī)劃,千萬不要開發(fā)景區(qū)!


景區(qū)最最重要的是震撼性核心吸引物,策劃創(chuàng)意好,建設(shè)出來,就保證每年數(shù)百萬的游客量,剩下的慢慢完善。先把核武器亮出來平天下,然后再用常規(guī)武器來打掃一下戰(zhàn)場。聽明白了嗎?不是一上來就把幾億十幾億用來搞步槍,而是集中財力物力搞核彈,二戰(zhàn)是怎么結(jié)束的?日本是怎么投降的?景區(qū)是怎么破產(chǎn)的?都是一個道理,抓核心、用核彈、短頻快。


旅游景區(qū)不管大小,不管資源好壞,你只有一條路就是一定要震撼,一定要有世界級奇觀!我們稱之為核心景觀和原子彈景觀。這就是游客愿意到你這里來旅游的核心賣點和核心吸引物!沒有原子彈景觀,所有規(guī)劃全是白做。


沒有最厲害的策劃和規(guī)劃,你的投資就會投到跟吸引十三億人震撼性產(chǎn)品無關(guān)的平庸景觀的建設(shè)中,導(dǎo)致巨大的浪費。導(dǎo)致景區(qū)失敗。


所以,不是門票過時了,而是你的景區(qū)不吸引人。有核心吸引物、有原子彈景觀、有超級爆點,一年來幾百萬人,一年收幾億元門票,你會覺得門票過時了嗎?景區(qū)門票永遠(yuǎn)取締不了!門票不是阻礙旅游發(fā)展的障礙,而是超級動力!沒有門票就沒有旅游,沒有門票就沒有投資!你到北京旅游,是去不要門票的公園,還是去要門票的長城故宮頤和園?免費了可能游客就不稀罕了!一定要慎重。


很多振振有詞的理論,舉個鮮活的例子就不攻自破了。中國那么發(fā)達了,那有一二百塊錢就擋住了的消費!前不久鳳凰古城取消門票,古城里的商家不干了!有的請愿恢復(fù)收門票。為什么?門票取消了,游客反而減少了!現(xiàn)實比理論精彩得多。

我們曾在洗腳時做市場調(diào)查問一個洗腳妹”有一個明代古鎮(zhèn)離你這個城市有三小時車程,門票要120元,你會去旅游嗎?“她回答”大哥,現(xiàn)在一百塊錢能做什么?一百塊錢不是錢了,有車到我就會去“。洗腳妹好像比經(jīng)濟專家還懂整!


明白了吧,對民營景區(qū)老板,我首先給你吃顆定心丸,門票有得收。其次給你吃顆搖頭丸,沒有做最頂級的策劃和規(guī)劃,沒有震撼性的核心項目,你就等著搖頭發(fā)狂吧。旅游是世界上最難做的產(chǎn)業(yè),你原來的成功經(jīng)驗進來旅游行業(yè)一律失效!但是悟道了,做好了是絕對暴利!但中國景區(qū)只有5%做到。其他都是虧損、打平!


03

  運營無力

其實也是前兩者導(dǎo)致,平庸的策劃規(guī)劃導(dǎo)致平庸的產(chǎn)品,平庸的產(chǎn)品導(dǎo)致運營無力回天。現(xiàn)代商業(yè)是決勝前端,一個企業(yè)和一個項目一開始的定位,獨一無二的商業(yè)模式,獨步天下的產(chǎn)品,剩下就是無處不在的營銷。第三步營銷運營好做,這是標(biāo)配,花錢折騰就行。最難是定位、商業(yè)模式和獨步天下的產(chǎn)品。


前面講的三個例子,海底撈你以為只有獨步天下的服務(wù)嗎?老板張勇創(chuàng)業(yè)時凌晨四點就到菜市場掏鴨腸了!保證貨品的新鮮度。產(chǎn)品也是無敵的!你做得到嗎?蘋果不說了,智能手機創(chuàng)造者,直接把很多行業(yè)做掉了!獨步天下的產(chǎn)品。沃爾瑪天天低價的定位,最多店、最全貨、最低價的無敵產(chǎn)品體系,老板財富比馬云多幾十倍!(我說的不是虛頭八腦的股值,而是真金白銀的財富)不是小百貨過時了,是你太花心、太不懂生意的真諦了!它們的成功一切始于高明的策劃、頂級的策劃和創(chuàng)意!謀定后動,動定乾坤。


舉幾個例子你就應(yīng)該懂了,隔行不隔理,所有的生意包括景區(qū),必須要有獨步天下的定位和產(chǎn)品。你不僅不會破產(chǎn),還可能成為首富!


前提是千萬別玩花活、脫離本質(zhì)!千萬不要低層思維,要頂層思考,會當(dāng)凌絕頂,一覽眾山小。80%的精力用在做頂級策劃上,開發(fā)前策劃,開發(fā)后策劃,剩下20%的力氣坐等收錢。


針對中國景區(qū)破產(chǎn)潮,專家學(xué)者的三個結(jié)論其實都是表象,沒有看到實質(zhì)。這三個問題其實就是一個問題:策劃不行。


創(chuàng)意策劃不行,導(dǎo)致產(chǎn)品項目不行,產(chǎn)品項目不行導(dǎo)致運營營銷“酒香不怕巷子深,酒臭當(dāng)街難吆喝。”


04

 創(chuàng)4A和5A

通過上述眾多4A和5A景區(qū)的破產(chǎn)現(xiàn)象,事實證明“5A”、“4A”只是虛名。更多5A和4A景區(qū)會陸續(xù)走向危機。這些景區(qū)本身都有著不俗的自然資源或游客量優(yōu)勢,而“盲目借貸開發(fā)投資”最終將它們推向破產(chǎn)的邊沿。


“景區(qū)成功等于創(chuàng)5A”這是一個巨大的謬誤!甚至是景區(qū)失敗的重要原因!


游客選擇一個景區(qū)出游,決不會看你是5A或4A。而是看你有沒有獨一無二的賣點,有沒有新奇特的景觀和體驗。與其相信5A的力量,不如相信網(wǎng)紅打卡地的力量。創(chuàng)建官方追求的5A要花巨資,而民間的網(wǎng)紅打卡地則更需要的是震撼性的創(chuàng)意。5A景區(qū)陸續(xù)破產(chǎn),網(wǎng)紅打卡地一票難求!對民營景區(qū)而言,孰優(yōu)敦劣,一目了然。


創(chuàng)5A,傷不起!為了創(chuàng)4A、創(chuàng)5A,不計代價地投資擴建,一批景區(qū)被捧上高位。資金斷裂后,嘩啦啦倒地一片。上述景區(qū)無一例外是民營資本背景,但堅信“做大做強”是唯一出路。例如大乳山景區(qū)吭哧吭哧地開發(fā)建設(shè),一心搞出名堂。終于變身“國際生態(tài)旅游示范基地”, logo下最終多出了好幾個“A”,背后也散盡了銀子。然而在重資產(chǎn)、長周期的業(yè)態(tài)環(huán)境下,他們高估了自己的回本能力。薄弱的經(jīng)濟實力與厚重的理想,讓這批景區(qū)紛紛寄希望于外部資本。最終陷入金融陷阱,走向破產(chǎn)。


如果火鍋行業(yè)也要搞創(chuàng)5A,海底撈現(xiàn)在一定在海底!如果辣椒醬也要搞5A,老干媽一定還在村里!市場經(jīng)濟,市場導(dǎo)向,把市場的還給市場。中國99%的景區(qū)就缺乏高明的策劃和規(guī)劃,缺乏震撼性的產(chǎn)品,本身就非常危險。再加上90%的資金和門票收入都花在了基本跟吸引游客無關(guān)的創(chuàng)A上,導(dǎo)致現(xiàn)金流危機,高額貸款壓垮景區(qū)。


景區(qū)的資金投向重點在于,如何吸引全國游客上,如何打造原子彈景觀上,如此方能立于不敗之地!


05

旅游地產(chǎn)

很多老板轉(zhuǎn)行做旅游,目的其實是沖著旅游地產(chǎn)來的。其實這往往是景區(qū)的致命死因!中國成功的旅游地產(chǎn),一定是在著名的景區(qū),比如青城山、都江堰、大理、麗江等等。你的景區(qū)還沒開始建、還遠(yuǎn)遠(yuǎn)不是著名景區(qū)、還達不到一年幾百萬游客,你就不要做這個夢了!中國的城市地產(chǎn)都還賣不掉,誰會到荒郊野壩來買房?旅游地產(chǎn)可以搞,前提是先專心把景區(qū)做起來!旅游地產(chǎn),沒有旅游,就沒有地產(chǎn)!


一開始必須把資金全部投入到景區(qū)震撼性產(chǎn)品的打造上,創(chuàng)造大量客流之后,再考慮地產(chǎn)的事。相反,一來就把重心放在旅游地產(chǎn)上,必死無疑!市場規(guī)律要懲罰你,社會規(guī)律也要懲罰你,看看野三坡別墅、長白山別墅如何從合法變違建,你就知道了,好好做旅游,堅定做門票,這才是王道!這是社會規(guī)律。


綜上所述,景區(qū)避開這五條死路,一定會成為印鈔機!綠水青山變金山銀山!

成功的生意90%取決于前期策劃!取決于高明頂級的策劃!


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