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關(guān)于歸派

那些被誤讀的土地政策

發(fā)布時間：2023-04-26

 

一年多來的大棚房強(qiáng)拆、違建別墅強(qiáng)拆運(yùn)動已引發(fā)成社會各界的矛盾紛爭及對“一刀切拆違”普遍質(zhì)疑，甚至出現(xiàn)了所謂的“五證齊全違建”新概念，究竟什么是“違建”需要正本清源！


所以邀請了資深土地顧問崔元星老師與相關(guān)領(lǐng)域企業(yè)家學(xué)員對“那些被誤讀的土地政策”這個話題進(jìn)行探討和學(xué)習(xí)。
 
宅基地新政的誤讀及其N種正確玩法

宅基地相關(guān)的最大新政是兩個：
2019年9月30日，農(nóng)村農(nóng)業(yè)部《關(guān)于積極穩(wěn)妥開展農(nóng)村閑置宅基地和閑置住房盤活利用工作的通知》

原《土地管理法》第62條“農(nóng)村實(shí)行嚴(yán)格的一戶一宅制度”在2020年1月1日實(shí)施的新法中表述為“鼓勵有償退出”被誤讀為宅基地及農(nóng)村住房可以上市自由流通了，甚至可以到農(nóng)村買地建房了。

宅基地的所有新政并沒有突破兩個基本點(diǎn)：集體性質(zhì)，非經(jīng)營性，土地管理二元結(jié)構(gòu)，宅基地是集體性質(zhì)，村民小組是所有權(quán)人，分配到宅基地的村民只有有限使用權(quán)，沒有繼承權(quán)，更無法轉(zhuǎn)讓。宅基地是村小組分配給村里村民的記在戶主名下的非經(jīng)營性的土地。

總結(jié)了當(dāng)下法規(guī)政策下的宅基地N種正確玩法：
鼓勵自營自主創(chuàng)業(yè)
支持農(nóng)戶合作聯(lián)營
鼓勵有償退出
統(tǒng)一盤整復(fù)墾復(fù)綠，城鄉(xiāng)增減掛鉤，指標(biāo)跨區(qū)域交易
調(diào)整為產(chǎn)業(yè)用地入市交易
與村小組合作聯(lián)建聯(lián)營

首先認(rèn)定小產(chǎn)權(quán)房定義：按照國有經(jīng)營性建設(shè)用地上房地產(chǎn)開發(fā)思路在集體農(nóng)地上建房子買賣交易。圖片
農(nóng)地入市是否意味著集體土地與國有土地完全同價同權(quán)了？

農(nóng)地入市的全稱是“農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市”。集體建設(shè)用地包括三類：宅基地、農(nóng)村道路辦公垃圾站等公共公益設(shè)施用地、經(jīng)營性用地即產(chǎn)業(yè)用地，其中，第三類不超過10%

2013年11月召開的黨中央18屆三中全會提出了“建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場”。新《土地管理法》刪除了原來的“用于非農(nóng)建設(shè)的必須征為國有”的規(guī)定，破除了集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市的法律障礙，但這不等于集體與國有完全同價同權(quán)了：


國土空間規(guī)劃啟動帶來了土地開發(fā)技術(shù)流程中的哪些革命性變化？

技術(shù)流程發(fā)生根本性變化：由串行變?yōu)椴⑿?，或叫矩陣式推進(jìn)，大大提高規(guī)劃審批效能，加速項(xiàng)目開發(fā)籌建周期。

原串行流程：
項(xiàng)目概規(guī)——土總規(guī)——鄉(xiāng)鎮(zhèn)或縣區(qū)城規(guī)——片區(qū)控規(guī)——專項(xiàng)規(guī)劃

新并行流程：
項(xiàng)目概規(guī)——鄉(xiāng)鎮(zhèn)或縣區(qū)國土空間規(guī)劃
項(xiàng)目詳規(guī)——所在村的實(shí)用性村莊規(guī)劃
道路管網(wǎng)市政專項(xiàng)規(guī)劃等
鄉(xiāng)村振興戰(zhàn)略給文旅地產(chǎn)帶來了哪些機(jī)會？

傳統(tǒng)的房地產(chǎn)及文旅地產(chǎn)一般聚焦于都市或近郊，鄉(xiāng)村振興戰(zhàn)略激發(fā)資本把目光放眼于鄉(xiāng)村，放眼于鄉(xiāng)村文旅2017年10月18日，習(xí)主席在十九大報告中首次提出鄉(xiāng)村振興戰(zhàn)略；2018年1月2日，中共中央、國務(wù)院發(fā)布一號文件《關(guān)于實(shí)施鄉(xiāng)村振興戰(zhàn)略的意見》


房地產(chǎn)稅會很快出臺嗎？

1986年9月15日，國務(wù)院正式發(fā)布了《中華人民共和國房產(chǎn)稅暫行條例》，但一直未正式實(shí)施，重慶市、上海市于2011年1月28日起正式試點(diǎn)開征房產(chǎn)稅，試點(diǎn)效果褒貶不一。

2015年8月1《人民日報》撰文《未來的房地產(chǎn)稅不能成為惡稅》指出，直接出臺房產(chǎn)稅會帶來極為嚴(yán)重的重復(fù)征稅甚至三重征稅，無度加重稅負(fù)的問題。每到兩會季節(jié)，都會有鋪天蓋地的有關(guān)房地產(chǎn)稅的報道

首先要分清房產(chǎn)稅、房地產(chǎn)稅、房地產(chǎn)稅費(fèi)體制、土地財政、財稅體制改革的關(guān)系
房地產(chǎn)業(yè)涉及的稅費(fèi)含十余種稅和二十多項(xiàng)費(fèi)用，占到了房地產(chǎn)開發(fā)成本的15-20%，如果加上土地出讓金，政府獲取的收益占了房價的50%以上。

房地產(chǎn)稅其實(shí)是一個體系，而不單單是一個稅種，它包括開發(fā)、交易、持有這三大稅收體系，需要結(jié)合我國財稅體制改革進(jìn)程對三個環(huán)節(jié)的稅負(fù)進(jìn)行合理協(xié)調(diào)和平衡，近期內(nèi)推行“房產(chǎn)稅”單一稅種的可能性是極小的。
圖片
拿深圳與廣州比較，高房價是否會削弱城市競爭力？

房價有很多種法定的定義，這里主要談的是“房價綜合指數(shù)”，是一個統(tǒng)計(jì)概念城市競爭力就是吸引力，留住吸引人和高端人才、高端產(chǎn)業(yè)的能力。


與政府簽訂了文旅地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)協(xié)議是否意味著可以自主開發(fā)了？
國務(wù)院農(nóng)地轉(zhuǎn)用審批權(quán)下放是否意味著土地管理放松了？

土地用途管理是土地管理的核心，嚴(yán)格保護(hù)耕地是基本國策。這兩點(diǎn)一直沒變，隨著土地督察制度寫入新《土地管理法》，而且在不斷加強(qiáng)。


文旅產(chǎn)業(yè)勾地是否觸及了法規(guī)紅線？

是早期源于香港的一種說法，類似于國內(nèi)曾提出過的“用地預(yù)審請”制度。就是在公開方式出讓之前的勾兌、溝通，表達(dá)拿地意向，甚至約定拿地的兜底條件常被誤解為“政企勾結(jié)”。

大棚房等違建必須要強(qiáng)拆嗎？


總之對于網(wǎng)上土地?zé)狳c(diǎn)問題的夸張解讀大家要擦亮雙眼，提高自身專業(yè)素養(yǎng)，才能辨清是非。在勾地上也需要有依法守規(guī)的心態(tài)和如何依法合規(guī)的技術(shù)思路。


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