導語：中央農(nóng)辦、農(nóng)業(yè)農(nóng)村部批復了全國104個縣（市、區(qū)）和3個設區(qū)市為新一輪農(nóng)村宅基地改革試點地區(qū)。中央一號文件繼續(xù)強調(diào)“穩(wěn)慎推進農(nóng)村宅基地制度改革試點”，這是自2020年開展新一輪農(nóng)村宅基地制度改革試點以來，中央一號文件連續(xù)4年用同樣的表述對宅基地制度改革試點工作進行部署，也是自黨的十八大以來連續(xù)11年中央一號文件強調(diào)要改革完善農(nóng)村宅基地制度，由此可見中央對此項改革的高度重視。
我們來看看，未來民宿用地有哪些機會，本文盤點民宿用地的8個方式和6種模式。
一是開展農(nóng)民住房財產(chǎn)權(quán)抵押貸款試點。2015年以來，人民銀行牽頭在天津市薊州區(qū)等59個縣（市、區(qū)）開展農(nóng)民住房財產(chǎn)權(quán)抵押貸款試點，指導各試點地區(qū)完善確權(quán)登記頒證、交易流轉(zhuǎn)平臺搭建、價值評估體系、抵押物處置機制建設等配套措施，加強金融產(chǎn)品和服務方式創(chuàng)新，支持實現(xiàn)農(nóng)民住房財產(chǎn)權(quán)。根據(jù)人民銀行統(tǒng)計，截至2018年末，試點地區(qū)農(nóng)民住房財產(chǎn)權(quán)抵押貸款余額為306億元，同比增長41.6％，累計發(fā)放575億元。二是盤活利用農(nóng)村閑置宅基地和閑置住宅。《國務院辦公廳關(guān)于支持返鄉(xiāng)下鄉(xiāng)人員創(chuàng)業(yè)創(chuàng)新促進農(nóng)村一二三產(chǎn)業(yè)融合發(fā)展的意見》明確，城鄉(xiāng)建設用地增減掛鉤政策騰退出的建設用地指標，以及通過農(nóng)村閑置宅基地整理新增的耕地和建設用地，重點支持返鄉(xiāng)下鄉(xiāng)人員創(chuàng)業(yè)創(chuàng)新。三是有序?qū)嵤┏青l(xiāng)建設用地增減掛鉤政策。從2005年起，國土資源部按照國家有關(guān)規(guī)定，探索開展城鄉(xiāng)建設用地增減掛鉤試點，將農(nóng)村閑置、散亂的宅基地等建設用地整理騰退，節(jié)約的建設用地，優(yōu)先用于農(nóng)民新居、農(nóng)村基礎設施和公共設施建設以及農(nóng)村產(chǎn)業(yè)發(fā)展用地。下一步，農(nóng)業(yè)農(nóng)村部將會同有關(guān)部門，結(jié)合新一輪農(nóng)村宅基地制度改革試點，在防范風險、權(quán)屬清晰和保證農(nóng)民有穩(wěn)定住所前提下，探索賦予農(nóng)民住房財產(chǎn)權(quán)（含宅基地使用權(quán)）抵押融資功能。同時，完善農(nóng)民閑置宅基地和閑置農(nóng)房政策，鼓勵農(nóng)村集體經(jīng)濟組織及其成員采取自營、出租、入股、合作等方式盤活利用閑置宅基地和閑置住宅，發(fā)展休閑農(nóng)業(yè)、鄉(xiāng)村旅游、餐飲民宿、文化體驗、電子商務等鄉(xiāng)村產(chǎn)業(yè)。按照現(xiàn)行的土地類型劃分和物業(yè)，列舉出以下幾類符合民宿開發(fā)的土地類型。
1）國有的商業(yè)服務業(yè)用地，尤其是直接約定的酒店、旅館業(yè)的用地最為符合民宿建設用地。 2）居住用地，包括集體的宅基地、國有商品房住宅。目前在國內(nèi)民宿管理方案里均有提到“自有的居住用房用于民宿經(jīng)營”，雖然自有的宅基地不允許經(jīng)營，但目前國家政策默許此類用地用于民宿建設。 3）有文物保護價值的古建筑。鄉(xiāng)村里一些存量的房屋，本身帶有文物價值，我們開辦民宿目的在于在有限的合理的開發(fā)內(nèi)，讓這個文物更加具有價值。4）獨立工礦用地。獨立的廠區(qū)、采礦區(qū)，這些土地屬于國有的建設用地，用于開發(fā)民宿，可以提升其價值。
5）公共公益設施用地。包括：鄉(xiāng)村學校、醫(yī)院、鄉(xiāng)鎮(zhèn)村的辦公樓等，都可以用來開發(fā)民宿。 6）風景名勝設施用地。在我國的土地規(guī)劃上，有專門的這一類土地用途劃分，也可用于建設民宿。 7）國有未利用地和集體的四荒地。這類用地并未規(guī)劃其用途，但是國家目前的政策是鼓勵和支持將這一類未利用地用于開展鄉(xiāng)村的旅游、民宿來開發(fā)。 8）耕地、旱地、果園等。這類土地雖然不能用于建房子，但是比起我們基本農(nóng)田的保護程度要低一些，可以用于民宿的景觀、養(yǎng)殖、停車場等一類配套的項目。北京黃土貴民宿，項目位于北京市門頭溝區(qū)雁翅鎮(zhèn)，選取了村內(nèi)閑置的房屋改造成鄉(xiāng)村民宿，并且配置了一套私塾學堂，形成了“培訓定制+鄉(xiāng)村生活”的模式。 模式二：利用鄉(xiāng)村閑置公共公益設施（舊學校、舊祠堂、舊茶場宿舍、舊林場場部等）開發(fā)廣東惠州禾肚里稻田酒店，利用閑置的村小學，與村小組簽訂合作協(xié)議，從2016年開發(fā)，投資2千多萬，打造了一個真正意義上具有網(wǎng)紅性質(zhì)的民宿項目。模式三：特殊的老舊廠房（造紙廠、玻璃廠、水泥廠、啤酒廠、糖廠、化工廠等）的開發(fā)貴州黔南州獨山縣小城故事園區(qū)由獨山縣50年代老印刷廠廠房院落改造而成，創(chuàng)造了“政府+企業(yè)+規(guī)劃師”的共建共享模式。園區(qū)占地僅7畝，2017年運營至今，已有LOFT（復式）民宿10間，廠長你好文化餐廳、你的酒館、暖暖蛋糕屋、沐陽畫室、她的花舍、元素健身工作室、婚紗與禮服定制館、戶外音樂休閑吧等多種業(yè)態(tài)。成功實踐了國家新型城鎮(zhèn)化政策關(guān)于“推進老城區(qū)、舊廠房改造和保護性開發(fā)、盤活城鎮(zhèn)低效用地、加快發(fā)展服務業(yè)，實現(xiàn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型升級”的要求，是獨山成為“國家第三批城鎮(zhèn)化綜合試點”的一大亮點項目，在貴州的文化旅游發(fā)展項目中也獨樹一幟。成都郫縣多利農(nóng)莊是中國都市有機農(nóng)業(yè)第一品牌，3萬畝基地，近千家企業(yè)會員，10多萬家庭會員，目前已經(jīng)成為中國田園綜合體的樣板。
在國家鄉(xiāng)村振興中著重提到的，其核心是按照建筑物和構(gòu)筑物占地面積點狀供地，按照建多少，轉(zhuǎn)多少，增多少的原則，點狀報批，按規(guī)劃用地的用途，靈活的點狀用地。 浙江德清莫干山裸心堡項目采取“點狀供地、垂直開發(fā)”的方式，將項目用地分為永久性建設用地和生態(tài)保留用地，僅新增建設用地12畝，其余八成的建筑是租用當?shù)剞r(nóng)房改造而成，園區(qū)內(nèi)的200多畝山林，從村民手中流轉(zhuǎn)，保持原貌，大大節(jié)約了用地指標。模式六：片狀供地：國有建設用地招拍掛——文旅商街新建民宿集群民宿主可以買、租或合作分利開發(fā)商已建成的物業(yè)。長沙銅官窯項目，依托遺址公園，新華聯(lián)投資，總投資100億，總建面110萬平米，已引入19家民宿客棧。國有建設用地來片狀用地，發(fā)展民宿，就徹底解決了民宿用地的產(chǎn)權(quán)問題，但是需要注意，這種方式其用地成本和物業(yè)成本會比較大。
宅基地管理制度改革為鄉(xiāng)村民宿發(fā)展提供了新機遇。農(nóng)村許多地區(qū)都在深入推進用地方式改革，積極引導農(nóng)村閑置住宅、廢棄礦山、舊廠房等發(fā)展鄉(xiāng)村民宿等新業(yè)態(tài)，鄉(xiāng)村建設將為共享住宿平臺帶來重要機遇。
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