第一，從區(qū)位看離塵不離城。都在大都市圈內(nèi)，城市區(qū)域之外，距離大都市在半個(gè)小時(shí)到一個(gè)半小時(shí)距離不等。顯然，這些項(xiàng)目大多屬于遠(yuǎn)郊區(qū)。
第二，銷售去化速度令人艷羨。無(wú)論是頂豪的桃花源，精致型中式別墅的桃李春風(fēng)還是養(yǎng)老屬性的雅園，銷售業(yè)績(jī)靚麗，價(jià)格高企，供不應(yīng)求。第三，田園風(fēng)情，打動(dòng)人心。所有項(xiàng)目都一如既往的因襲了綠城重視景觀、強(qiáng)調(diào)建筑風(fēng)格，并追求建筑品質(zhì)的傳統(tǒng)。在環(huán)境更好的遠(yuǎn)郊區(qū)，藍(lán)城這種構(gòu)筑美好建筑的能力得到了更好的發(fā)揮，讓人有身臨世外桃源之感。第四，收益率相當(dāng)可觀。盡管只拿到了部分項(xiàng)目的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)，但是明眼人一看就知道，相對(duì)偏遠(yuǎn)的區(qū)位加上集體經(jīng)營(yíng)用地政策的靈活運(yùn)用，使項(xiàng)目土地成本整體很低，而銷售毛利率很高，去化速度可觀，IRR相當(dāng)?shù)恼T人。第五，大多配有一定體量的商業(yè)。雅園和春風(fēng)小鎮(zhèn)的配套商業(yè)都不少，由于入住率不高，已建成的商業(yè)基本靠免租招商，長(zhǎng)期看后續(xù)的經(jīng)營(yíng)能否存活乃至改善是一個(gè)很大的問(wèn)號(hào)。從中式別墅桃花源發(fā)展到中式合院桃李春風(fēng)小鎮(zhèn)，藍(lán)城的春風(fēng)小鎮(zhèn)已經(jīng)成為特色小鎮(zhèn)領(lǐng)域現(xiàn)象級(jí)的存在。雖然，擁有大部分小鎮(zhèn)項(xiàng)目的藍(lán)城平臺(tái)（當(dāng)今的藍(lán)城是一個(gè)以代建模式為主的輕資產(chǎn)平臺(tái)化公司）只是一個(gè)代建企業(yè)，然而藍(lán)城在客戶需求引領(lǐng)、產(chǎn)品打造方面已經(jīng)明顯跑到了市場(chǎng)的最前列，被稱為藍(lán)城模式。不僅去項(xiàng)目參觀考察的專業(yè)人士絡(luò)繹不絕，而且從政府到各地坐擁土地的中小開(kāi)發(fā)商紛紛向藍(lán)城伸出橄欖枝。如宋衛(wèi)平所言，房子是生活的容器，過(guò)去的商品房成交，其實(shí)是“買櫝還珠”，“櫝”是房子，“珠”是生活，現(xiàn)在，他要通過(guò)他的小鎮(zhèn)，將人們丟的“珠”找回來(lái)。藍(lán)城小鎮(zhèn)寄托了“老綠城”一貫的精致和情懷，但是，光靠情懷是不能做成模式的，藍(lán)城模式的背后究竟是什么？
逆城市化、消費(fèi)升級(jí)和城市中產(chǎn)心靈覺(jué)醒
通過(guò)對(duì)小鎮(zhèn)購(gòu)房者的背景、購(gòu)房動(dòng)機(jī)，以及藍(lán)城小鎮(zhèn)的分布，我們可以清晰看到：逆城市化、消費(fèi)升級(jí)和城市中產(chǎn)心靈覺(jué)醒的交織共同托起了藍(lán)城模式的基本面。首先看逆城市化。根據(jù)國(guó)際規(guī)律，人均GDP達(dá)到10000美金，城鎮(zhèn)化率達(dá)到70%以后，逆城市化發(fā)展開(kāi)始。首先是富人搬出城市，接著中產(chǎn)階級(jí)會(huì)開(kāi)始選擇在城市工作，在郊區(qū)生活。隨著中高端人口的聚集，產(chǎn)業(yè)也逐步“下鄉(xiāng)”，產(chǎn)業(yè)化和城鎮(zhèn)化在郊區(qū)展開(kāi)。中國(guó)的城鎮(zhèn)化整體上雖然距離70%還有較大差距，但是在發(fā)達(dá)的長(zhǎng)三角及京津深等一二線城市，城鎮(zhèn)化率已經(jīng)高達(dá)80%以上，人均GDP也明顯超過(guò)10000美金，逆城市化的條件已然成熟。藍(lán)城小鎮(zhèn)發(fā)軔于長(zhǎng)三角，華為的東莞總部開(kāi)始新建，都是最好的例證。中國(guó)最發(fā)達(dá)地區(qū)逆城市化進(jìn)程已經(jīng)開(kāi)始消費(fèi)升級(jí)在居住領(lǐng)域體現(xiàn)為改善性需求的興起和第二居所需求的出現(xiàn)。這一類需求，相當(dāng)部分出現(xiàn)在40歲以上中高收入階層。他們已解決了剛需，隨著家庭的變化（可能是同居老人對(duì)良好生活環(huán)境的要求，對(duì)子女教育的要求或空巢家庭自身對(duì)生活品質(zhì)的要求），產(chǎn)生了不同于過(guò)往的家庭居住需求。改善性需求不僅僅體現(xiàn)在對(duì)房屋面積、內(nèi)部功能布局方面的更高要求，更體現(xiàn)在對(duì)住所外部環(huán)境、生活配套、鄰居質(zhì)量的更高訴求。在一二線城市，城區(qū)房?jī)r(jià)的高漲以及環(huán)境的差強(qiáng)人意促使很多人把目光轉(zhuǎn)向了更加便宜而環(huán)境宜人的郊區(qū)。對(duì)于自由職業(yè)者和不需要嚴(yán)格坐班的人群來(lái)說(shuō)，郊區(qū)的房子完全可以作為第一居所，而對(duì)于其他人，滿足節(jié)假日和周末生活的第二居所也是完全可以接受的。在北京，昌平、懷柔、門頭溝、海淀后山等環(huán)境良好的村落，如今就居住著大量在城里有房有工作的租客，他們替代早年的老外已經(jīng)成為這類市場(chǎng)的主力客群，不難想象，如果在這些區(qū)域出現(xiàn)春風(fēng)系列的產(chǎn)品，這些人必然是精準(zhǔn)的目標(biāo)客群。中產(chǎn)階級(jí)的心靈覺(jué)醒是藍(lán)城小鎮(zhèn)在環(huán)都市的低密度產(chǎn)品中保持高溢價(jià)的根本保障。無(wú)論是環(huán)京津，還是環(huán)滬杭，并不缺乏低密度的小鎮(zhèn)類產(chǎn)品。碧桂園原本就是做近郊大盤起家的，華夏幸福在環(huán)北京地區(qū)有最完整的產(chǎn)品線，后來(lái)者如萬(wàn)科、恒大乃至于曾經(jīng)與老綠城結(jié)婚的融創(chuàng)，再加上同樣在代建小鎮(zhèn)的中交綠城，在一線城市核心地區(qū)缺乏土地供應(yīng)及地王頻出的時(shí)代，把目光轉(zhuǎn)向郊區(qū)的企業(yè)很多，然而他們沒(méi)有一家有宋衛(wèi)平所代表的“藍(lán)城基因”。藍(lán)城是唯一真正用心打造“生活天堂”的企業(yè)。在南京，很多人都去對(duì)比過(guò)同樣圖紙下的兩個(gè)不同項(xiàng)目——綠城桃花源和融創(chuàng)桃花源，面對(duì)相似的建筑，人們的心靈感受截然不同、高下立分。當(dāng)城市中產(chǎn)已經(jīng)具備了更好的對(duì)美好的鑒別力時(shí)，真正美好居所的稀缺使藍(lán)城小鎮(zhèn)卓爾不群的價(jià)格變得順理成章。藍(lán)城小鎮(zhèn)是時(shí)代的產(chǎn)物，與其說(shuō)是宋衛(wèi)平憑借超前的眼光天才般的發(fā)現(xiàn)了這一市場(chǎng)，不如說(shuō)是中國(guó)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的綜合發(fā)展給藍(lán)城小鎮(zhèn)提供了新的舞臺(tái)。在房地產(chǎn)存量時(shí)代到來(lái)的時(shí)刻，在“增量世界”，藍(lán)城小鎮(zhèn)代表的絕不僅僅是一個(gè)細(xì)分市場(chǎng)，而是一個(gè)發(fā)展趨勢(shì)。當(dāng)越來(lái)越多的城市進(jìn)入逆城市化，當(dāng)越來(lái)越成規(guī)模、高素質(zhì)、高品位的城市中產(chǎn)崛起的時(shí)候，他們相當(dāng)部分的人可能會(huì)選擇賣掉城市中不好但總價(jià)可能更高的老房子去追尋“詩(shī)和遠(yuǎn)方”的生活，在類似藍(lán)城小鎮(zhèn)的地方買下自己的新居所，過(guò)一種新的生活。 其實(shí)，藍(lán)城小鎮(zhèn)并不完美，后來(lái)者完全可以超越。從表面上看，由于低密度和低入住率，藍(lán)城小鎮(zhèn)的生活配套無(wú)論是農(nóng)業(yè)、商業(yè)還是健康，基本沒(méi)有找到盈利模式，目前都在靠地產(chǎn)利潤(rùn)進(jìn)行貼補(bǔ)（藍(lán)城小鎮(zhèn)一般有銷售額2%的小鎮(zhèn)基金補(bǔ)貼小鎮(zhèn)商業(yè)），宋衛(wèi)平解決了美好小鎮(zhèn)生活的“形”，卻并未很好解決“魂”。
如何保障小鎮(zhèn)商業(yè)的可持續(xù)發(fā)展以確保小鎮(zhèn)的美好生活方式？
如何將中產(chǎn)階級(jí)對(duì)小鎮(zhèn)給予的更多美好向往，如：田園、天人合一、低熵、低碳、藝術(shù)化不僅僅融入于建筑中，還融于小鎮(zhèn)的生活服務(wù)體系中？
如何讓小鎮(zhèn)不僅僅成為一種居住場(chǎng)景，更成為一種生活場(chǎng)景和社交場(chǎng)景？這一切，藍(lán)城小鎮(zhèn)都暫未給出答案。反過(guò)來(lái)，如果有企業(yè)能夠給出答案，她必然會(huì)成為一個(gè)超越藍(lán)城的現(xiàn)象級(jí)企業(yè)。
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